管理規約不能違反法律強制性規定

原標題：管理規約不能違反法律強制性規定

● 管理規約是物業管理區域內的全體業主就建筑物的管理、使用、維護與所有關系等共同物業利益事項，通過業主大會制定的對全體業主具有約束力的自治規則，其約束力不僅及於全體業主，還應當及於物業區域內的物業使用人、業主繼承人和管理人

● 管理規約是用來填補法律空白的，而不是用來替代法律的，更不能與已有的法律相沖突

● 電力法規定，變更供電、停止供電隻能由供電單位進行，且需要遵守程序。管理規約規定的停電懲罰，實際上違反了法律的強制性規定。此外，依據《物業管理條例》第二條規定，業主家的電也不屬於物業公司的管理范疇，物業公司無權停業主家的電

近日，在河南焦作某小區，發生了醉酒男子高空拋酒瓶的驚險一幕。盡管這一行為未造成人員傷亡，但物業公司仍依據小區的管理規約，對這名男子處以斷電30天的處罰。

事件曝出后，引來眾聲喧嘩。有網友為物業公司的做法點贊，也有網友質疑管理規約中對業主斷電的處罰條款是否符合法律規定？

近年來，有關高空拋物傷人的消息屢見不鮮。據最高人民法院研究室副主任吳兆祥統計，2016年至2018年，全國法院審結的高空拋物墜物民事案件有1200多件，其中近三成為高空拋物墜物致人身損害﹔受理的刑事案件達到31件，其中超五成造成了被害人死亡。

接受《法制日報》記者採訪的專家分析稱，在樓上往下扔東西，屬於拋擲物。砸到人或者物后，輕者按照侵權責任法承擔民事賠償責任，重者可能涉嫌故意殺人罪、過失致人死亡罪、故意傷害罪、過失致人重傷罪、故意毀壞財物罪、以危險方法危害公共安全罪等罪名。司法實踐中，處理高空拋物除了依據刑法和民法的相關規定外，更多的是依據各個小區制定的管理規約。管理規約是小區業主為實現自我管理、自我服務而協商一致達成的協議，對全體業主具有約束力。但管理規約是用來填補法律空白的，而不是用來替代法律的，更不能與已有的法律相沖突。

男子飲酒高空扔瓶

物業公司執行斷電

9月29日，河南焦作一男子夜裡喝酒，從13樓扔下酒瓶。物業公司根據管理規約，執行斷電30天的處罰。

《法制日報》記者採訪發現，很多人認為，斷電處罰的管理規約是物業公司制定的，並因此討論物業公司的行為是否合法。

據北京律師肖東平介紹，《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約”由業主共同決定。《物業管理條例》第十一條也規定，制定和修改管理規約應由業主共同決定。“實踐中，首次業主大會會議籌備組草擬管理規約，並提交業主大會會議表決，經專有部分佔建筑物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，管理規約即生效，對全體業主具有約束力，並由物業公司具體負責執行。”肖東平說。

在北京某小區制定的管理規約中，規定全體業主不得擅自變更房屋結構、外貌和用途、佔用共用部位和共用設備設施、利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。然而，業主范某在未經城市規劃行政主管部門批准，也未向小區物業公司申報登記的前提下，擅自將其房屋進行改擴建。物業公司發現后，要求范某按照管理規約，拆除並恢復原狀，但范某聲稱，他並沒有在管理規約上簽字，物業公司也不具備管理者的主體資格。

多次協商無果后，物業公司將范某訴至法院，要求其將拆改部位恢復原狀。

法院經審理認為，物業公司接受業委會的聘請和委托，負責對該小區實施物業管理，因此有權對業主和物業使用人違反管理規約的行為進行制止。范某作為小區的業主，應遵守管理規約的約定，不得擅自變更房屋結構、外貌和用途。最終，判決范某將改造部位恢復原狀，並清理干淨。

“這份管理規約是大家商量出來的，而且經過了絕大多數業主表決通過，管理規約公示期也沒人提出異議。”對於法院的判決，住在這個小區的業主葉先生表示完全支持。葉先生對《法制日報》記者說，管理規約出台后，小區的環境得到了明顯改善，安全方面也讓業主滿意。

斷電處罰引發爭議

違反法律規定無效

河南焦作男子扔酒瓶被執行斷電后，該小區物業經理在接受媒體採訪時稱，停電的依據是管理規約的相關條款，而管理規約得到了小區90%以上業主的同意。

此事在網上引發熱議，大部分網民贊揚物業公司“干得漂亮”，認為高空拋物是拿不特定多數人的財產和生命開玩笑，讓這種不道德和違法的行為受法律制裁很有必要。但也有一些人持不同觀點，特別是法律人士。

安徽財經大學法學院副教授張運書認為，水、電、氣、網是目前人們正常生產、生活的必需品。為保障人們能夠正常地享受這些服務，相關法律法規嚴格禁止隨意停水停電。根據《電力供應與使用條例》，即便用戶未繳納電費，供電企業也不可擅自停電，隻有自逾期之日起超過30日，經催交仍未交付電費的，供電企業方可按照國家規定的程序停電。

“也就是說，斷電隻能基於合同行為或者行政行為，管理規約不能約定如此有管理性質的處罰條款。因為物業公司並非與用戶簽訂協議的供電企業，其只是受供電企業委托代管相關業務。物業公司與業主是完全平等的民事法律關系，業主繳納物業費，物業公司按規定或合同約定管理物業，提供服務。物業公司既不是供電企業，更不是執法機關，無權對業主停水停電。”張運書說。

北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群也分析稱，物業公司只是執行管理規約，所以首先要討論的問題是管理規約是否合法。在物權法中，物業公司是依據業主大會、業主委員會的決定以及管理規約對小區實施管理的。物業公司所說的斷電30日，並不是物業公司自己的意見，而是由業主大會表決通過的管理規約決定的，“但我國電力法規定，變更供電、停止供電隻能由供電單位進行，且需要遵守程序。管理規約規定的停電懲罰，實際上違反了法律的強制性規定，該條無效。此外，依據《物業管理條例》第二條規定，業主家的電也不屬於物業公司的管理范疇，物業公司無權停業主家的電”。

管理規約具約束力

業主共同約定遵守

對於管理規約，現有的法律條文並沒有明確的定義。按照通俗的解釋，管理規約又稱業主公約、業主規約等，是物業管理區域內的全體業主就建筑物的管理、使用、維護與所有關系等共同物業利益事項，通過業主大會制定的對全體業主具有約束力的自治規則。

雷先生是武漢某小區的業主，今年剛從前任業主手中購買了二手房。雷先生購買后找人對封閉陽台進行裝修時，被物業公司阻止。物業公司聲稱，封閉陽台必須由物業公司委托的公司安裝。雷先生詢問得知，物業公司委托的公司收取的費用比他自己找的裝修公司安裝費用高很多。

雷先生不服，物業公司拿出了小區的管理規約，規約中寫明：為了保持小區整體外貌和形象，禁止業主私自封閉陽台。確需封閉的，應由物業公司委托的公司統一安裝，統一收費。

中南財經政法大學教授郭澤強告訴《法制日報》記者，依據《物業管理條例》、物權法以及《最高人民法院關於審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定，管理規約是由多數人為同一目的而訂立的，因此屬於民事法律行為理論中的共同行為。同時，管理規約的約束力不僅及於全體業主，還應當及於物業區域內的物業使用人、業主繼承人和管理人。因此，雷先生不能以其沒有參與制定管理規約為由，否定管理規約對其具有的約束力。

“但管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益，否則屬於無效規定。物業公司依據管理規約，強制要求雷先生找物業公司委托的公司安裝封閉陽台，涉嫌強迫交易和不正當競爭。依據物權法第七十八條第二款的規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”郭澤強說。

此前，浙江寧波某小區也曾貼出一張停車管理通告：小區裡如有車輛亂停，物業公司將採取鎖車、報警拖離的措施，還可以罰款。

通告中說明，對佔用他人地下產權車位、在小區出入口主通道、消防通道違規停車等行為，物業可對車輛鎖困，並酌情報警處理。其間造成的一切車輛損壞，由車主自己負責。

“物業公司成了執法部門？”有業主質疑。

相關部門對此的回復是：對小區內佔道車輛的處罰，是業委會研究決定的舉措。如果業委會通過正當程序作出該項決定，則類似於業主公約的性質，業主都應遵守。

武漢律師陳勇說，管理規約的性質是平等主體共同簽訂的協議，由於其是業主團體的最高自治規范和根本性自治規則，地位和作用相當於業主團體的“憲法”，因此諸如業主委員會章程、各種具體的管理制度以及物業服務合同均應當以管理規約為指南，“但管理規約也有邊界，不能突破法律的強制性規定。目前，隻有交警和城管才有資格判斷車子是否違停及如何處罰。即使有業委會授權，物業公司也無權鎖車，否則就是違法”。

《法制日報》記者採訪得知，管理規約屬於業主自治規范，應以業主的權利義務為核心，因而其內容應當由業主自由協商確定。但全國並不是每個小區都成立了業主大會、選舉業委會，一些城市有業主組織的小區不足小區總量的10%。此外，由於小區管理問題復雜，很多小區久推不轉，難以形成有效的社會共識。於是，一些地方由政府層面依據《物業管理條例》，在向社會廣泛征集意見的基礎上制定的管理規約，對其內容做了引導性列舉，或由政府相關部門提供管理規約的示范文本以供業主參考。

2017年，南京市住房保障和房產局就依據《南京市住宅物業管理條例》的規定，制定了《南京市住宅小區管理規約》。規約中要求，在物業管理區域內禁止飼養家禽、家畜、鴿子、大型犬類﹔對於允許飼養的動物，也要遵守相關約定，比如什麼時間段內不允許動物搭乘載人電梯，不允許遛狗等以及不得在晚間幾點后放任動物持續鳴叫等，都需要業主來共同約定。

有業主對此叫好，認為南京市住房保障和房產局以小區管理規約的方式，將涉及業主生活方方面面的小事成為業主的生活共識，以期在法律與道德之間尋找到小區管理的最大公約數，“在不與國家有關法律法規發生沖突的前提下，小區管理規約明確完善了業主委員會的職責，進一步規范了物業管理行為。一旦管理規約成為小區管理的社會共識，就會成為小區業主自覺遵守的行為規范，無論是對於物業公司、業委會的依法履職，還是對於居民反映強烈的影響生活環境、安全的問題，都能夠找到解決的切入點”。