探盘星光汇！售后返租的商铺能碰吗？

位于建设路与嵩山路两条黄金主干道交汇处的碧沙岗商圈，曾是郑州历史最悠久、最辉煌的商圈之一，承载了无数郑州人的回忆与骄傲。

它东连医学院，西邻工人文化宫，南望绿城广场，北接国棉老厂，碧沙岗公园、市委市政府等举步即达。然而这样一个繁华路段，却长期矗立着一个烂尾楼——中林国际。

烂尾多年，它将以何种面目呈现？能否给没落的商圈注入一丝活力？它的商铺值得投资吗？我们一起来揭秘！

一个碧沙岗，半部郑州史

从繁荣到衰退，碧沙岗商圈的命运与几家国棉老厂紧紧捆绑在一起。

1953年，国家确定在北京、西安、郑州、石家庄同时发展纺织工业。同年5月1日，郑州国棉一厂破土动工，次年建成投产。随后以“一年一个厂”的速度，五大棉纺厂相继建成。规模宏大的工业建设，吸引来了第一代数十万郑漂族，他们在这里工作，也在这里生活。

无工不富，无商不活。工业的发达带动了郑州西郊的商业繁荣，由郑州商业大厦、中原商贸城等组成的碧沙岗商圈，在当时的影响力堪比如今的郑东CBD。

2010年郑州商业大厦倒闭。之后几年，嵩山路、建设路两条黄金干道便矗立着两大烂尾项目——郑州商业大厦和路口东北角的中林国际，这对难兄难弟隔路相望，成了“地标式”烂尾项目。

烂尾多年，涅槃为哪般

中林国际位于嵩山路东、建设路北、棉纺路南，曾是二七区重点项目，早在2010年就启动奠基仪式，两年后因资金问题陷入停滞，随后成为郑州市区知名烂尾楼。

繁华城心惊现烂尾楼，影响市容市貌，有关单位当然着急。经过多方协商，开发商陆续解决了证件问题，为了一扫往日的萎靡，项目改名星光汇，试图重新包装入市，但规划还是那个规划。

中林国际占地33.78亩，容积率6.6，总建面18.9万方，共规划5栋楼。住宅面积11.7万方，商住面积3.4万方，商业约3.8万方。

高容积率、筒子楼、没有绿化、四层底商、面积40-156㎡，可想而知中林国际的住宅舒适度如何了。不过当时一万左右的单价，投资的话或许还可以。

或许对中林国际来说，最能挽回颜面的就是星光汇商业了。

售后返租，看起来很美

星光汇目前在售B、C区格子铺，A区自持，其中B、C两栋2-4层通过连廊互通。

棉纺路有锦艺城，建设路有西元广场，中原路有中原万达，按理说中原区不缺集中式商业。从客流上看，锦艺城C区、西元广场即使周末也门可罗雀，说明商业过剩。
所以置业顾问一再宣称，星光汇定位为年轻态的情景体验主题商业街，是碧沙岗区域内唯一将“游乐场、美食汇、酒吧、艺术市集”融为一体的娱乐体验中心，填补碧沙岗商圈体验式商业空白。并且邀请德华新街的运营团队，从根本上让每一位投资者实现一铺养三代。

看一下业态。一层：快时尚、西式快餐、品牌零售；二层：品牌零售、运动休闲、创意市集文创；三层：儿童零售、亲子游乐、教育培训、运动健身；四层：大型主题餐饮、娱乐休闲、电子竞技。

业态定位的思路不错，面积区间7—157㎡，但价格不菲。一楼外铺成交价7.5到8万，内铺成交价3.6到4.3万；二楼成交价3万左右；三楼成交价2.4万左右；四楼成交价：2.3万左右。

从置业顾问口中得知，星光汇采取了售后返租，十年托管的销售手段。前三年依次返还6%、6%、7%，共计19%一次性抵扣总房款，后七年按照实际租金9:1分成。

业内人士称，售后返租看起来很诱人，但也深藏风险。

从表面上看，开发商给出6%、8%、10%甚至更多点位的售后返租收益，但实际上，开发商早已通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预提出来，所以开发商返给你的收益，可能是你买铺的钱。

一旦三五年内商铺卖完，开发商已经可以套现离场，这时承租商背负着巨大的租金成本，是否能够经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将破碎。

反过来说，开发商如果真想把项目运营好赚取长期利润，还会卖吗？从散卖商铺那天起，开发商就注定是不准备负责的，承诺售后返租也只是一个卖铺的噱头罢了。

目前，政府对售后返租只是行政法规上予以禁止，但并没有明确的法律条文，因而楼市中经常有此种情况存在，还望投资客擦亮眼睛。
商铺有风险，小心变“伤”铺

10年前，网购、物流还不是那么流行的时候，商品买卖主要靠实体店门面房。每个城市都有步行街，而且租金不菲，于是有了“一铺养三代”的说法。

专业人士称，随着“互联网+”深入社会各个角落，商品买卖渠道实现多元化，实体商铺租金连续走低是大概率事件。

此外，商铺经营极易受到冲击，马路改道、地铁施工、高架，甚至绿化都会影响商铺经营与租金。

当然，并非所有的商铺都不值得购买。有句俗话“住宅是小学生玩的，商业是大学生玩的”，足见投资商业的专业性与复杂性。
商铺这个领域，赔的概率远大于赚。

来源：一点资讯  责任编辑：王航

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