来源：2020-07-18 | 人围观
一．不能办理抵押贷款的房产类型
房产抵押贷款，是指借款人以其个人或他人私有的房产作为抵押物由银行申请发放的贷款，并不是所有的房子都可以作抵押贷款的，以下几种情况的房产无法办理房产抵押贷款。
1．学校、幼儿园、医院、部队等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
2．依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；政府代管的房地产；
3．依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；
4．未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；权属不明或者有争议的房地产；
5．已出租的公有居住房屋；
6．存在依法不得抵押的其他房地产房屋位置问题；
7．平房不能抵押；
8．未结清贷款的房产；
9．部分已购公房。已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房；
10．未取得房产证的小产权房。
二．买房人如何选择贷款方式？住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
等额本息还款法也叫月均法，本金归还速度较慢，还款压力较轻，代价是支付的总利息较多，与等本金还款方式对比，总利息差额在中短期（1-5年）的期限不会十分明显，在长期限内（20-30年），总利息差额才明显。无论等额本金还款是等额本息还款，每期的利息计算方法是一致的，等于剩余本金乘以月利率。
选择什么还款方式，要看个人还款能力，不可贪图支付总利息少就选等本金还款法，实际操作中，不少人还是选择等额本息还款法。
三．住房公积金(组合)贷款流程第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到银行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1．借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房(已取得产权证)并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《房屋他项权申请登记表》并加盖借款人 (抵押人)和贷款银行 (抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的(没有取得产权证),持上述材料到房屋座落地的房地产管理局产权管理部门办理《房地产抵押权证明书》。
2．用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的，借款人到银行网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
四．办理房贷的相关资料常规资料：
1．个人借款申请表；2.申请人和共有人的有效身份证、户口本；3.房屋买卖合同；4.规定比例的首付款证明；5.所购房屋的产权证；6.房产评估报告；7.家庭收入证明材料和有关资产证明；8.借款人婚姻状况证明（结婚证原件或未婚证明/离婚证或离婚协议原件）；9. 借款存折及卡等
2．赎契后交易的流程:
卖房人正在按揭中的房屋，如果需要拿出房地产产权证交易的，卖家需向原贷款银行办理提前还清贷款。业内称之为“赎契”。
操作流程如下：
到原贷款银行申请办理提前还贷；
卖房人准备足够的还贷资金；
原贷款银行根据申请还贷进行扣款；