盛松成：2019年房价不会大幅下降，应警惕三四线城市泡沫

1月5日，中国人民银行参事盛松成出席“2019中国首席经济学家论坛年会”时表示，中国房价将趋于平稳，房价只涨不跌的市场预期开始松动，房价小幅度下跌是好事。

他分析指出，自2016年3月以来的这一轮房地产调控，力度空前，从2017年起，限价、限售、限商、限贷、限购，“五限”调控政策持续加码，2018年全国调控次数高达400次，成效显著，使得房地产市场整体降温，库存大减，房价趋稳。

在去库存上，他的计算表明，截止2018年11月份，中国商品住宅待售面积为23454万平方米，库存规模回落至2013年水平。按照2018年前10个月的平均销售面积计算，该库存规模只有两个月库存。

在稳房价上，国家统计局70个抽样城市样本表明，一线城市房价基本在零增长附近波动已达一年，二三线城市房价年增长5%～7%左右，且长时间保持稳定。

他认为，经过本轮调控的洗礼后，过去流行的房价只涨不跌的市场预期到了一个临界点，市场开始感到房价趋于平稳，并且出现“今年房价是否下跌”的疑虑。对此，他的观点是：今年房价不会大跌，最根本原因在于土地是国有的，政府调控能力强；此外，加强了地方政府调控责任，必要时，政府还可以通过约谈二手房中介，防止房价大跌。而从市场上看，盛松成引用国家统计局数据，表明2018年房地产投资同比增速9.7%，比2017年高2.2个百分点，这意味着2019年房地产供应不会少。

不过，盛松成认为需要警惕一些三四线的楼市风险。过去几年，由于一线城市面临严厉的房地产调控压力，大量的房地产企业资金流向三四线城市，加上三四线城市地方政府的配合，出台一系列地方政策，新建商品住宅和二手住宅买卖同比增速都远远超过一二线城市，即便到2018年11月份，仍高达8.1%同比增速。对于那些远离中心城市的三四线城市，房价猛涨，可能催生泡沫，人口向中心城市迁移，人口流失，这些三四线城市的楼市就存在巨大风险。对于离中心城市不远的三四线城市，则因为人口和产业的加持，楼市风险倒不大。

对于目前出现的房价平稳小幅度下降情况，盛松成认为是好事。

在他看来，首先，从房价收入比（也就是用多少年收入可以买一套房）这个指标看，中国核心城市都在20以上，部分城市超过30，不仅远超一般国际公认的10以内或左右，也超过日本90年代、美国08年金融危机房地产泡沫破裂时一倍以上。中国要化解房地产泡沫，这既需要市场在资源配置中发挥作用，也还需要政府这只看得见的手，通过保持房地产价格长期平稳，小幅下降或上升，使居民收入和GDP增速超过房价增速，只要长期房价平稳，人均收入和GDP增长超过房价增速，十年、十五年以后，房价收入比就减为一半，房地产才能平稳、健康发展。

另外，盛松成认为坚持调控，房价趋稳，小幅涨跌有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其它行业，促使资金更多流向实体经济。房地产业和金融业利润率最高，比普通工业高3倍。最近，房地产业和金融业都感觉日子很难过，在盛松成看来，那是因为房地产业和金融业过惯了高利润的好日子，实际上，实体经济的日子更难过，房地产高利润的日子不会再持续了。

最后，盛松成总结发言，认为2019年房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹，而是总体平稳，这种平稳趋势将会延续多年。

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