陈文：青云谱人口基数庞大 迫切希望商业氛围提升

作为新中国工业发展摇篮，青云谱曾享誉全国，成为几代江西人共同的骄傲。可回望数十年，这块土地的发展似乎缺少了一些活力。随着旧城改造，洪都工业区的搬迁，青云谱终于迎来时代契机；王府井进驻、广州路总部经济区的规划、洪都新城的打造、地铁和高架的提速、文化产业项目的推进……千年老城复兴蝶变在即！

现搜狐焦点邀请冶建尚郡代理公司盈科行营销总监陈文，探讨南昌南大门的区域变化、人居环境的改善、房地产市场的机遇。

搜狐焦点：青云谱部分区域为南昌核心老城区，部分区域则为城乡结合部，在区域分布上差异较大。青云谱的房地产发展经历了怎样的过程？

陈文：过去的几年，随着南昌城市不断扩容，红谷滩新区、高新区、甚至九龙湖区在快速崛起的同时，青云谱区的发展相对滞后。一方面与政府规划有很大关系，另一方面也是与历史问题和区域功能定位有关。由于青云谱区属于南昌四大老城区之一，传统老工业企业密集，不适宜城市整体改造搬迁，另一方面受洪都航空军事要地限制影响，政府规划也不宜大幅改动，所以一直以来青云谱区的房地产发展相对滞后于其他老城区。但是随着洪都航空集团整体搬迁瑶湖，青云谱区政府也正在大力打造青云谱区发展规划，努力提升整个片区发展规划和品质，这必然对房地产发展是一大利好消息。相信在这种政策的利好刺激下，青云谱区房地产发展将会迎来蓬勃发展之势！

搜狐焦点：青云谱正上演着一“搬”一“改”的格局，通过一“搬”一“改”，青云谱的人居环境将有怎样的变化？

陈文：整个青云谱区的规划虽然是一“搬”一“改”的格局，但是我们不能仅仅单纯意义上理解一“搬”一“改”。首先，有旧的、老的格局搬走了，那么必然有新的企业进驻，这首先是从整体形象和档次上会有很大一个提升；其次，“改”必然是改掉老旧的，引进更现代的、更时尚、国际化的理念和标杆形象项目与企业的进驻。这一切不仅能从传统格局上进行改造整个青云谱区的落后局面，更将提升整个青云谱区的居住形象与理念，将更时尚、更品质、更健康的产品和理念传递进来，植入市民心中，对整个青云谱区的居住环境和品质带来革新和升级。

搜狐焦点：近几年，青云谱区提出了一系列规划，尤其是注重商圈的打造，比如将形成十字街、三店、洪都大道、城南等多核商圈，这对青云谱来说有何意义？青云谱区是否有这么大的商业承载能力？

陈文：整个青云谱区相对滞后于其他区域，不仅是房地产发展方面，很大一个原因在于青云谱区没有大型的核心商业中心。商业业态和经营环境落后，布局不合理，整体形象落后等等原因都很大程度上制约了青云谱区的发展。那么，随着以王府井（世界级综合体，原版复制北京的顶级大牌生活）为代表的十字街商圈、以世纪欧美中心、家乐福为代表的三店商圈（中国生活购物休闲的代表）、以麦德龙、凯旋国际、鼎昇酒店为代表的洪都商圈；以岭南国际为代表的岭南商圈；以绿色低碳总部商务区为代表的广州路商圈的兴起，必将对整个区域商业起到绝对领袖作用，商业的繁华必将带动相关行业的发展，从而影响整个区域的经济水平和人均收入，五大商圈的繁华鼎盛将带领青云谱区走向更加时尚的前沿。毕竟，青云谱区作为传统老城区，人口基数庞大，迫切希望商业环境和氛围得到整体提升。

搜狐焦点：大青云谱区的交通也发生着巨大的变化：地铁3号线（青云谱段共有5个站点）、象湖隧道、九洲高架、洪都高架快速路火热建设，交通将如何给青云谱发展提速？

陈文：交通是一个城区区域价值的基础，城区要发展，区域价值要重估，交通发展是关键。青云谱要与市中心、红谷滩以及城市其他区域对接，打通交通通道是关键。而朝阳大桥的修建、九洲快速路工程的建设以及象湖隧道的开通，以及地铁3号线的开工，都将极大带动青云谱城区的快速发展。朝阳大桥和象湖隧道，成为连接“一江两岸”的重要交通通道，贯穿红谷滩新区、西湖区、青云谱区，成为南昌市城市干道路网中的一条重要的东西向主干路。九洲高架将朝阳大桥与广州路、洪都大道快速互通，进一步改善老城区交通拥堵状况。这几条交通要道将红角洲片区、朝阳新城、青云谱区紧密连通，从而彻底改变了青云谱区的整体交通状况，使得区位价值发生了质的改变，打破了青云谱区的发展瓶颈，也彻底改变了青云谱区发展的态势。

搜狐焦点：洪都老工业区被国家发改委纳入全国21个老工业区搬迁改造试点城区之一，它的搬迁对于青云谱来说有何意义？

陈文：可以说是意义重大。青云谱区之所以发展缓慢，主要一个原因就是传统老工业聚集在一定程度上制约了青云谱区的发展。但是依托洪都老工业区搬迁改造，青云谱区将致力打造都市工业，全力推进江铃总部大楼建设，积极发展低投入、无污染、高附加值的楼宇工业和飞地工业；加快推进江铃华翔、新大泽实业研发中心等项目；有序推进昌南工业园调区扩区，这些大举措将开创青云谱区工业发展新时代。有政府的大力规划和扶持，整个青云谱区的面貌必然更新换貌，焕发生机！

搜狐焦点：以往，青云谱区的楼市成交量和房价一直处于不温不火的状态，制约青云谱房地产发展的瓶颈是什么？

陈文：青云谱的房地产发展相对来说进度有点慢，这主要由青云谱的历史原因决定的。一方面是青云谱的传统老工业较多，厂房聚焦，职工宿舍多，棚户区居民也较多，整体建筑老年化比较严重，居住环境整体较差。另一方面受区域功能定位有关，整个青云谱区土地供应有限，且发布分为工业用地，商业用地和居住用地占比很小，楼盘分布比较分散，且没有大型知名房企的进驻，受资金和实力影响较大，这在一定程度上阻碍了房地产的发展，不能形成一股强有力的助力。但是随着旧城改造及老工业区搬迁的推进，伴随着中航、万科、江投等一系列大型知名实力品牌开发商的进驻，必将引来青云谱区发展的蓬勃春天！

搜狐焦点：目前，青云谱区的客户源主要有哪些？吸引他们在青云谱置业的因素有哪些？

陈文：目前青云谱区客户来源主要以区域内原始住民为主，客户的地缘性很强，如老工业区工人、企事业单位员工、医院学校职工、个体经营户为主，当然周边区域的客户也有一定占比。

随着青云谱区的大力改造，老工业的大力搬迁，地铁3号线、象湖隧道、九洲高架、洪都高架快速路火热建设，其次是王府井百货的进驻，中航、万科的进驻等都可以看出青云谱的综合面貌将得到极大提升，整个区域的发展可以预见，在这重重利好政策的带动下，相信会有越来越的群体选择青云谱。