别盲目跟风，商业设计请先避免这些误区！

商业地产的设计要”望闻问切“，找准问题根源，避免误区，才能对症下药，盘活商业地产项目。

文章来源：派沃设计

目前，国内商业地产项目空置率居高不下，死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题，究其原因，众多商业危盘正是由于在前期规划设计过程中，存在着很多误区所致。

用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的，建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，他们通常没有商业理性认知，因而也不能很好地把握商业需求。

而商业规划设计正是以商业需求为导向的，是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计，这种设计往往是体现在细节上的。所以，如果不具备大量的实操经验，商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。

商业设计的最大误区是非商业设计在商业地产设计中占据了主导地位，主要表现为：

●没有进行商业规划的情况下开始进行建筑设计

●商业设计委托给非商业设计机构或未在商业设计机构的咨询审核情况下完成

●商业项目因设计不符合商业规律及需求造成项目招商和价值提升

●商业地产项目因设计不合理造成设计变更、工程拆改拆建或返工

商业设计误区后果往往都很严重，首先，招商遇阻（区划不合理、业态布局不科学、店铺使用率不高）、投资加大（结构改造、平面调整、设备拆改）、运营成本加大 （能源无用消耗、设备使用率下降 、维护费用增加）。

商业设计常见的设计误区

误区一：外观设计综合症 

1、只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置

2、过度追求商业利益而破坏城市形象

3、抛弃文化的商业开发

4、尺度过于夸张

一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标，往往对建筑外观投入巨资，而忽视了商业物业内部的结构，这样也是不利于商业经营的，就像一个人外表很漂亮，但是内在素质很低，那这个人也是要被打折扣的，毕竟，消费者是在商业内部消费的，内部功能是否完善也是消费者关注的问题。

建筑设计先于商业设计的问题在于一旦建筑设计完成了，商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了，这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计，这种局限性将不可避免地表现出来，使商业项目处于进退两难的境地。

比如一个10万方以上的购物中心，至少要有几千方的中庭、客\货梯、通风排水、煤气管、垃圾处理、停车库\位、休闲庭\位等设计，如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要，满足不了消费者的需要。

误区二：平面布置综合症

1、商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益

2、忽视商业楼层租金的层级递减效应

3、自动扶梯设置不能引导人流

4、商铺分割过于平均，不利于使用

共享空间确实对商场经营起到一定的作用，但我们也应该认识到这是一把“双刃剑”，做很大、很豪华的共享空间是会浪费经营面积，大幅度增加运营成本的，所以一定要精准地核算成本与收益，避免亡羊补牢。

并且需要厘清销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售，而商业规划则是为了促进经营管理，二者的本质和要求都是不同的。由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求，所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的，进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。

误区三：道路规划综合症表现

1、希望通过增加出入口的数量来带动人流

2、方向混乱，曲折复杂

3、没有充分预留停车

4、未能最大程度的与城市交通相联系

道路交通指标影响到购物中心的可达性、便利性，对潜在顾客的到来有重要影响。需要分析项目四至的道路等级，现状与未来的道路等级，道路等级决定项目定位等级和辐射范围，等级越高，道路要求越高。

提前评估消费者的来消费的方式与比例，区别交通设计导向，私家车?公交车?地铁?步行?不同类型的购物中心交通组合方式完全不同，城市级与社区级完全不同。并且还需要提前对未来交通拥堵点的判断，建成后及建成后的预判。以及考虑到交通出入口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题。

误区四：忽视前期商业定位与规划

1、盲目攀比，规模超越区域需求

2、规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做

3、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重

4、过度依赖主力店

商业项目引进主力店的目的是通过主力店来带动项目的招商和经营，促进销售，提升项目和附属物业的整体价值。

一些开发商迫于主力店的名声和影响力，不惜损害自己的投资利益，有的时候，这样的做法是没有必要的，因为主力店并不具备主导性，主力店也是需要众多的次主力店、散商户大家共同支撑商业经营状态的发展。

也就是说项目的核心竞争力并非主力店。在认同主力店的同时，不应过多迁就主力店，而忽视了自身的投资利益。

设计应遵循的商业原则

土地的高强度开发：用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业展示面、延展面。

便捷的外部交通诱导：实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动，运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机，组织各个内部环流之间的衔接空间。

高效的内部人流组织：商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通。

重估楼层价值体系：二层及以上铺面层高设计、二层及以上步道平台设计，利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配。

创造高附加值空间：挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间。

商业建筑本身就是广告系统充分：挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性。

延续地方文脉，提升商业文化品质：以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造。

设计具有社区活力的城市公共空间：以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣。

综述        

目前很多商业地产烂盘、死盘项目除了以上因素外，其实还有许多别的误区所致，拯救商业地产危盘复活是需要根据项目实际情况结合当地市场实际情况，通过脚踏实地的望闻问切找准问题根源，才有可能对症下药盘活商业地产项目。