来源：2019-10-24 | 人围观
百年上海南京路，历经中国商业几多变迁，见证中国商业地产诞生、复兴与蝶变。
1915 年夏天的上海南京路浙江路路口，每天可见两位身穿短褂的中年男子，分别站在路南和路北，从清晨一直站到深夜，每当身边走过一个人时，就往布袋里数一颗豆子。
这两名员工是香港永安公司老板郭乐、郭泉兄弟事先安排好的，对于初到上海的郭氏兄弟而言，选址是在南京路南侧还是北侧难下决断，方才有了上述“大数据统计分析”，这也直接促成了“中华商业第一街”众多百年名店之一永安公司(永安百货前身)的诞生。
从南京东路和平饭店到南京西路兴业太古汇，跨越百年，从最普通的一条马路，发展为拥有繁华景致、享誉海内外著名景点的商业街区，开创了属于中国的商业地产先河。
今年正值新中国成立70 年，南京路步行街设立20 年，回望历史印记，我们一起重温中国商业地产的发展与变迁，发现历史与当下的交织。
从单一零售到多业态购物
夜幕降临，五光十色的霓虹灯把整条街织成一片眼花缭乱，徜徉南京路，从东到西，商店林立，千余家大大小小店家，目不暇接的灯海，叫人叹为观止。
几乎集全市商业之精华，是名副其实的购物天堂。这里早已习惯了承载商业的变革，中国近代零售业在理念、技术和模式上的一次次创新，都曾在这里留下了足迹，而竞争与共赢交错的剧情，直到今天仍然在上演着。
“随着上海地价一路高歌猛进，以及南京路的建筑规模不断扩大，一幢幢的高楼拔地而起，一间间的百货公司前赴后继，南京路商业地产的历史也随之被飞快刷新。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》说道。
从19 世纪下半叶开始，南京路上商品专业细分的洋商和华商店越来越多，南京路逐渐发展成为全国瞩目的、琳琅满目的东西“洋货”“稀奇货”的聚集地。
CBRE 世邦魏理仕中国区战略顾问部主管王笑梅告诉记者：“20 世纪上半叶，是南京路最著名的民族工商业发展时期，闻名遐迩的民族四大百货公司，大型商号高度聚集，南京路的商业业态进一步丰富多元，成为享誉全国的‘中华商业第一街’”。
改革开放后到上世纪末，除了原有的一些老百货的转制外，结合一些新兴的购物中心，南京路全天候步行街的形态初步形成。1995 年7 月开始逢周六试行步行街( 西藏中路至河南中路段)， 至1999 年9 月20 日， 商务部决定在南京路设立步行街，开启了中国第一条全天候步行商业街区。
至此，南京路的客群进一步多元化，服务业态也从零售商业、餐饮、娱乐、商务、展示、旅游等全方位进行演绎。
近年来，南京路更成为了吸引不少全球首店或亚洲首店在这里开店，随着千禧一代和新零售的崛起，南京路的商业业态预计将进入新一轮的提升和调整。
“纵观南京路的发展史，经历了从单一零售到多业态购物的发展变迁”。第一太平戴维斯上海策略顾问服务部董事朱锋在接受《中国房地产金融》采访时表示，改造、升级、更新始终是其持续发展、脱颖而出的关键词。
在朱锋看来，商业地产需要经历雏形、井喷式发展以及逐步回归理性三个阶段，5 至8 年是一个周期的迭代和演变。刚开始，人们对于商业的理解相对匮乏，商业投资不是特别活跃。随着经济的发展和人均消费水平的提升，越来越多海外的机构和零售模式，逐步进入到整个中国的市场，中国商业市场迎来井喷的发展时代。
“面对电商如此强烈的冲击，传统百货的经营方式面临较大挑战，供求关系的失衡明显，有越来越多声音开始质疑中国商业地产是否过剩？”
朱锋强调，这与电商的出现是紧密相关的，虚拟化的商业模式在中国零售商业里扮演了一个非常重要的角色。
百年老店遇上电商
结合近年来线上、线下的消费数据，朱锋分析认为，电商更多是替代原来的消费方式，所以在后续商业地产的演变过程里，大家谈及更多的是“反哺”这个话题，或是二者之间如何保持共赢、共存的状态。
事实上，电商所带来的冲击也可以被看成是对商业模式的重新梳理，或者是品牌更替的过程。
“当新颖的元素不断涌入，势必对传统品牌带来影响。例如，当百年老店也出现季度新品的更替、迭代，这与品牌战略升级有着一定的关系。所以对市场整体还是应当抱有信心。”朱锋说道。
在南京路商业迭代的过程中，为上海商业地产的业态更新提供了很有价值的蓝本。
这条集购物、餐饮、娱乐、休闲和小吃于一体的步行街，设计与建筑规模相协调，极大地为游客营造了舒适的购物环境。从地理位置来看，位于上海闹市的中心，汇集了数百家中华老字号商店及名特产品商店，南京路已成为我国最大的零售商品集散地和商业信息总汇，每天流向南京路的人流达到上百万人次。但是即使上面的优势也难逃电商带来的冲击。
“这样日均人流量如此之多，甚至超过不少中小型城市人口的南京路步行街，却出现一个很有趣的现象，那就是‘游客只游，但是不购买’。”
严跃进表示，南京路的主力客流是外地游客，但同时，游客是一个消费意向不高的群体。况且南京路上的外地游客中大多数是走马观花式的典型游客，而游客群体的消费多数集中在餐饮和土特产上。
“同时，快递的速度早已赶上游客自身携带返程的速度。”朱锋表示，由于物流的快速发展，极大程度缩短了时间、空间距离。加上消费群体年龄段和相应购物习惯的改变，让人来人往的流量“带动不了销量”，这时，传统购物商场的经营模式、品牌定位都难以满足快速变化的消费市场。那么迎合消费群体，南京路重新调整定位也显得迫不及待。
彼时，南京路进入了“改头换面”提升整体“颜值”的阶段。一些建筑的外立面都在进行整改，例如新世界。原来传统百货也闭店重新装修，商业综合体近七成品牌进行了变更，包括引入阿迪达斯亚太中心旗舰店在内的一大批上海首店，以及耐克全球旗舰店、M 豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店等等。
事实上，购物中心的消费趋势将偏向95 后，甚至00 后群体，如果还停留在传统以单一购物为需求的商场那将进一步变得冷清，引起人们关注的更多是具有文化属性、社交属性，新零售智能体验功能强的店铺。
左手历史右手未来
十里洋场，南京路的商业业态在不断更新。但传统商业项目改造最容易忽视的是文化的传承。王笑梅指出特别是南京路这条记载着中国百年零售商业演变进程的商业街上，具体商业项目的改造一定要考虑如何把古今纵横、东西文化交融体现在有形的空间和无形的消费者体验中。
所以，贯古今，联东西，文化的力量是南京路步行街在改造方面需要留意的，“场景营造”是在串联文化方面很有效果的创新手段之一。
“可以考虑在公共空间打造的同时技术的创新也必不可少，例如数字化和智慧零售的5G 场景等都建议纳入南京路步行街创新的思路之中。”王笑梅说道。
谈及商业地产改造升级方面，严跃进还提出，商业地产不要局限于“一亩三分地”，更应该导入周边其他的内容，例如与“工业一条街”“文化一条街”进行串联起来，不能纯粹停留在旅游拍照合影的这种“背景墙”层面。
站在商业地产发展的角度去看，朱锋认为，不可避免地还有同质化的现象。差异化或者具有足够代表性的标签会为商业地产增添更多的吸引力。
“消费者追求个性化、体验感、场景化的模式，原因是现代生活节奏加快，面对越来越多的选择，消费者更愿意花费有限的时间去选择更值得去的地方。这也是目前许多项目在做规划定位、商业招商时需留意的问题。”朱锋表示，近年来的一些商业运营商不仅仅将项目做到极致，更多的是将项目与文化、旅游相结合，而不是纯粹只是一个购物中心。
由原来的购物中心，慢慢变成了购物乐园，重点放在“乐”这个字。从原来单维度的购物消费，过渡到多样化的购物方式。对于商业项目的视角点不再停留于项目本身，更多是想要打造一个文、商、旅标杆，为城市创造一个场景，使建筑本身更有话题感。
“值得注意的是，近几年，大多运营商也意识到这类‘危机’，具有忧患意识，关于整体供应量和供需失衡的问题。愿意去花多点功夫思考一些不一样的方向，不受局限，都在‘练内功’探索一些新的变化。”朱锋补充道。