不动产投资信托基金将开闸，商业不动产REITs造富？

REITs将在国内开闸。

近日，证监会发文，为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，证监会与国家发展改革委推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作，并发布了征求意见稿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者表示，此次基建领域的REITs试点，从宏观经济角度来说，体现了基建发力进而带动固定资产投资的导向，使得投资作为三驾马车之一的地位更加凸显，有助于宏观经济的复苏。

REITs推出或将推动基建和房地产行业发展

此次征求意见稿主要明确产品定义与结构。同时，将借鉴境外成熟市场经验，采取网下询价的方式确定份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

REITs（Real Estate Investment Trusts）不动产投资信托基金于1960年诞生于美国，其投资标的为不动产，大多数的REITs都在主流的证券交易所上市交易。它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。

目前，国内存在着一定数量的类REITs产品，但在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多数类REITs没有实现公开募集和公开交易上市。证监会表明将试点的公募REITs是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者表示，此次基建领域的REITs试点，充分说明金融手段助力基建发展的导向，同时也为后续全国基建发展提供了更好的金融环境，其也有助于相关城市发展和房地产的建设。从宏观经济的角度看，这体现了基建发力进而带动固定资产投资的导向，使得投资作为三驾马车之一的地位更加凸显，有助于宏观经济的复苏。

而从产业经济的发展角度看，一些具体产业领域需要基建的配合，后续借REITs改革有助于基建业务的快速发展，进而带动了相关产业的发展。从城市经济的角度看，一些重要区域的基建获得此类改革，有助于城市经济的快速发展，其对于房地产在内的各类细分产业也是有积极的推动作用的。

对此，北京大学光华管理学院院长刘俏教授撰文表示，REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化；既具有金融属性，又具有不动产属性。通过REITs发展，可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分，还有未来大量的增量部分作为底层资产，纳入到市场化的资源配置体系里面来。通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现。资本市场的价格发现功能被挖掘出来，市场会对基础设施资产或是房地产进行相对准确的定价，从而引导资源的有效配置。从这个角度讲，REITs是未来中国金融供给侧改革最重要的抓手之一。

每年潜在财富效应达3万亿，商业不动产系肥肉？

根据链家研究，中国商业不动产存量已经高达约50万亿元，相当于住宅存量的20%左右，使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。假定与GDP同比的增长（6%），将会产生6%的租金增长，按照商业不动产“以租定价”的逻辑，每年潜在的财富效应高达3万亿元人民币（占到目前住宅年度销售额的约20%），一旦上述增长进行资本化，将使商业不动产成为中国经济增长重要的引擎，大大减少对住宅开发的依赖。

而按照美国超过30%的证券化水平，中国商业不动产可以生成15万亿以上的可投资证券。

北师大房地产研究中心主任董潘对新京报表示，根据试点通知，本次试点领域不包括商业地产。但是，从目前中国的经济形势看，仅仅靠基础设施建设来拉动市场恢复、稳定经济增长、增加就业机会，可能不会理想。由于铁路、公路、堤坝、桥梁等基础设施建设使用的建筑材料种类相对较少、较初级，产业链也较短，这一类投资的乘数效应就是很有限的。但商业地产则不同，其开发建设使用的大大小小各类建材近万种，投资拉动效应强大。故商业地产开发、持有、经营、资金回收等秩序的恢复与运营质量的提升，对当前的“六稳”、“六保”意义更大。况且REITs的产生，最初就源于商业不动产投资。REITs要求的打包资产的安全性、综合性、可持续性，商业地产也比基础设施更突出、质量更高。