从三年前云南城投放弃，看新会展渺茫的运营前景

　　三年前，曾经有一个开发昆明新国际会展中心（滇池国际会展中心）的机会摆在面前，云南城投果断放弃。放在三年前，不少人认为这是云南城投和控股股东云南城投集团之间的利益平衡而做的决定。如今来看，那一次放弃，其实是一个明智的决定。

　　2012年12月27日，云南城投发布公告，称拟放弃滇池国际会展中心项目,同意省城投集团参与位于昆明市官渡区六甲街道办事处KCGD2012-10 号地块的挂牌交易。2012年12月28日，滇池国际会展中心奠基，2013年1月16日，云南城投集团旗下新注册公司云南新世纪滇池国际文化旅游会展投资有限公司拿下官渡区六甲街道办事处KCGD2012-10地块，共2280亩，用于建设昆明滇池国际会展中心。

　　为了解决同业竞争问题，云南城投集团在云南城投股改时承诺，凡是云南城投集团及旗下其他子公司涉及房地产开发的商业机会时，都要让渡给上市公司云南城投。只有在云南城投研究决议不愿意接受让渡机会的情况下，云南城投集团和旗下其他子公司才能自行持有并发展房地产项目。因此，当年涉及昆明新国际会展中心项目时，云南城投集团通过《问询函》征询云南城投意见，云南城投在调研相关数据并考虑收支平衡以及长期运营可能带来的资金压力和风险后，放弃了昆明新国际会展中心的开发机会。

　　「唐印」重新检索出2012年12月27日云南城投公告，公告里，云南城投其实已经对该项目做了比较性经济测算：258.72亿元的可变现收入，根本不能覆盖高达344.62亿元的投资，直接的短中期亏损达105.46亿。尽管可以获得长期经营性资产约 169.45 亿，但要运营好这样规模的资产，以房地产开发和投资为主营业务的云南城投，根本不具备这样的能力。更何况以云南城投一年微薄的销售收入和净利规模，也不具备财务稳定能力，以长期支撑169亿资产的经营。

　　昆明新国际会展中心项目位于环湖三个半岛的福保半岛区域内,是一个纵贯南北 2600 米,横跨东西 1000 米、平地架空 12 米的大体量、广布局、多层次的建筑群。项目规划总用地 2280 亩,分为国际博览区、国际会议区、会展风情旅游区、会展配套生态社区四大功能分区,地上总建筑面积约 404.8 万平方米。

　　云南城投当年对会展项目的经济测算是这样的：

　　1、项目整体投资估算及计划 经公司估算,项目地上建筑面积约 404.8 万平方米,地下建筑面积约 103.8万平方米,整体总投资约 344.62 亿元,其中: 土地及基础设施投资约 20 亿元,项目建筑工程投资约 287.62 亿元,建设期利息约 37 亿元。

　　2、配套可售部分盈利测算 参考周边市场价格,项目配套可售部分预计可实现销售收入约 258.72 亿元,扣除项目整体总投资约 344.62 亿元,以及产生的销售税费约 19.56 亿元,项目亏损约 105.46 亿元,但是可获得长期经营性资产约 169.45 亿元(按成本计算)。

　　3、经济分析结论 从目前国内所存在的几种会展设施的运营模式来看,一般均由政府进行投资,只是运营管理方有所区别,主要包括以下四种:政府投资、政府运营;政府投资,有偿转让;政府投资,无偿委托;政府投资,专业经营。目前而言,只有政府投资专业经营的方式才能有效运作会展设施。根据初步测算结果,按照目前开发方案,很难实现会展项目自身的收支平衡。不可否认,昆明国际博览中心的修建必将提升周边地块的土地价值,同时为昆明市的发展带来相当大的社会效益,但会展项目社会效益的实现必须以项目实现自身经济效益为基础,只有项目具备一定财务稳定能力,才能实现该项目的市场化运作。

　　基于这些测算云南城投给出的结论分析认为：

　　1、项目总投资约为 344.62 亿元,其中可销售变现部分实现约 258.72 亿元收入,销售税费预计约为 19.56 亿元。为城市提供配套功能的会展、酒店等长期经营性物业地上建筑面积约 128.6 万平米,投资成本约为 169.45 亿元。该项目的销售变现现金流不能覆盖项目投资,缺口约为 105.46 亿元。同时长期经营性物业中的会展及酒店物业为长期经营性物业,主要依靠物业增值获取利润,如实施该项目,给公司造成的现金流压力将是非常巨大的。

　　2、项目定位为国际会展、国际会议、旅游服务、商业文化娱乐等功能为一体的大型城市综合性公共建设项目,且云南省政府要求国际博览区部分 2014 年6 月昆交会正式投入使用,该部分投资约 59.31 亿元,该部分物业作为城市的综合性配套建设,无销售变现可能性。项目初期的资金筹措压力非常大。

　　3、项目实施涉及的问题多,如昆明市城市控规调整、土地征收、拆迁安置、河道改道及轨道线网调整等。

　　4、项目建设投资巨大而本次投资分析研究假定的都是基于项目能够按预期回报计算,未考虑项目可能出现的困难及经营日常成本支出的因素,且项目中有大量的建筑为企业自持产权部分且还涉及到省政府建设环湖截污干渠及湖滨生态带建设的要求,由于建设标准不明确建设费用不可估,因此导致项目利润不明。

　　5、项目建设标准要求高,建设周期时间短,建设难度大,建成后,持有物业的后期运营管理要求高。

　　6、该项目是大型城市综合性公共建设项目,主要功能是为城市完成功能结构的配套升级,配套设施开发部分虽预计能产生一定销售现金流,但其中长期经营性资产比重较大。从项目投入回报、现金流贡献、赢利指标等方面分析不乐观。

　　三年前云南城投对该项目的结论是“中长期经营性资产比重较大。从项目投入回报、现金流贡献、赢利指标等方面分析不乐观”。

　　会展中心的运营依赖于复合体的商业运营和其所带来的边际效应。但昆明新国际会展中心为了顺利完成南博会的承接任务，早在2015年中期就落成开馆。其配套的酒店、商业商务物业和住宅远远落后于展馆的运营需求，周边也尚处于拓荒阶段，造成只有会展没有经济的现状。

　　会展经济是以会议和展览活动作为发展经济的手段，通过举办大规模、多层次、多种类的会议和展览，以获取直接或间接经济效益和社会效益的经济现象和经济行为。会展经济一般被认为是高收入高盈利的行为，据专家测算，国际上展览业的产业带动系数大约为1：9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。

　　而昆明新国际会展中心的现状就是缺乏以上比例中的“9”，“1”的部分还因为办展水平和缺乏拳头展会品牌，导致这部分的收入都相当微薄。由“昆交会”演变而来的“南博会”属于低端小商品展销会，今年由老的国际会展中心搬迁而入的昆明国际车展又无法同上海、北京、成都、广州车展同日而语，昆明滇池国际会展中心的现状相当令人扼腕。当然，由于昆明新国际会展中心是云南省、昆明市的重点项目，政治先行的特征也是导致目前现状的主要原因之一。

　　那么，前不久昆明滇池国际会展中心与成都环球中心牵手，能改变这种状况吗？

　　成都的会展经济，是昆明的样本，早在云南城投集团运作“天堂岛”（后来夭折，转世为今天的昆明滇池国际会展中心项目，与上市公司云南城投成立天堂岛置业并于2015年3月拿下呈贡7宗地块准备着手开发的“天堂岛”旅游小镇项目不同，「唐印」注）之前，昆明市党政领导和云南城投集团领导专程考察成都会展经济，并由此和会展大王邓鸿结缘。后来因邓鸿被调查等影响，成都会展相继从云南城投集团旗下未来城公司和云南新世纪滇池国际文化旅游会展投资有限公司撤出。此番再度牵手，联手打造面积约100万平方米的滇池·环球MALL商业综合体。

　　据相关报道称，昆明滇池国际会展中心不仅要引入“环球MALL”这个品牌，同时也将成都环球中心的商业管理团队同步引入到项目上来。成都环球中心的团队将长期进驻昆明，从招商、运营等细节入手，把四川的商业经验与云南的文化资源、民族特色融合，西南地区两大城市综合体进行强强合作，呈现出一个游园式购物中心。

　　号称世界最大单体建筑的成都环球中心，无论从写字楼物业的租售还是商业部分的运营，目前尚处于良好的状态。2014年年初、2015年国庆，笔者曾两度进入环球中心，感慨成都的商业环境和活力如此强大，感慨成都会展经济的发展水平已经以一日千里的速度将昆明落下。昆明滇池国际会展中心引进环球品牌和商管团队，是好事，可是对昆明滇池国际会展中心来说，恐怕远水解不了近渴。

　　我们前面说到，由于政治先行的原因，昆明滇池国际会展中心的配套远远落后于展馆的建设和开馆时间。在展馆落成后，为了能尽快回笼一部分资金，云南城投集团随即启动的配套项目是住宅部分“山海湾”。而根据昆明滇池国际会展中心和成都环球的协议，双方合作的滇池·环球MALL商业综合体是——

　　A区：位于滇池国际会展中心主展馆的南部，是链接中轴风情小镇与主展馆的重要过渡商业区域，其整体为一个两层的环形区域，环形商业内圈周长为723米，总面积为18.7万平方米；B区：风情小镇，位于项目中轴，总面积为40.1万平方米；C区：以主题乐园为中心，环绕商业、酒店、办公、公寓，总面积为38.7万平方米。整个商业MALL集娱乐休闲、餐饮、儿童游乐、时尚精品为一体。

　　这三个部分目前还没启动建设，整个云南城投集团在昆明滇池国际会展中心的投入上，目前是以配套住宅的销售回笼资金为主要任务。这意味着和成都环球的合作尚处于早期阶段，双方可能根据成都环球的主导理念，定制化的对超百万商业部分做早期的规划设计。

　　运营好昆明滇池国际会展中心，需要开放国际办展意识、提高办展和营销水平、创新符合昆明特征的会展经济模式。昆明无可匹敌的特长是气候，是潜力巨大的体验式城市旅游度假市场，是前出南亚东南亚的重要门户和桥头堡，更何况还是在独一无二的滇池边。

　　办好昆明的会展经济，是必须和应该的，办不好就是在暴殄天物。