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[公告]中南建设:南通中南新世界中心开发有限公司位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产市场价值资产评估报告
来源：2019-01-22 | 人围观
[公告]中南建设:南通中南新世界中心开发有限公司位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产市场价值资产评估报告
时间：2019年01月01日 18:26:46 中财网
南通中南新世界中心开发有限公司
位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产
C:\Users\张延秋\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\评估报告封面.bmp
市场价值资产评估报告
信资评报字（2018）第40153号
上海立信资产评估有限公司
二O一八年十二月
目 录
声明 .................................................................................................................................. - 1 -
摘 要 ................................................................................................................................ - 3 -
正 文 ................................................................................................................................ - 5 -
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
概况 ............................................................................................................................ - 5 -
二、评估目的 ............................................................................................................ - 6 -
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................ - 6 -
四、价值类型 .......................................................................................................... - 12 -
五、评估基准日 ...................................................................................................... - 12 -
六、评估依据 .......................................................................................................... - 13 -
七、评估方法 .......................................................................................................... - 14 -
八、评估程序实施过程和情况 .............................................................................. - 17 -
九、评估假设 .......................................................................................................... - 18 -
十、评估结论 .......................................................................................................... - 18 -
十一、特别事项说明 .............................................................................................. - 19 -
十二、资产评估报告使用限制说明 ...................................................................... - 21 -
十三、资产评估报告日 .......................................................................................... - 21 -
附 件 ............................................................................................................................... - 24 -
声明
本声明系信资评报字（2018）第40153号资产评估报告书不可分割的部分。
我们接受委托，遵循国家有关资产评估的法律法规，恪守资产评估准则，按照公
认的资产评估方法，对南通中南新世界中心开发有限公司的委估资产进行了评估。我们
谨就本项评估声明如下：
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正
确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准
则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按委托方指定的评估对象和范围进
行了评估，委估资产和负债的详细清单由委托方和被评估单位提供，并经其签章确认。
我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们敬请有关当事方高度注
意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。
（七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在过
去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见。
（八）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是对
委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策
承担责任。我们敬请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成
立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。
（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予了
必要的关注，依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，但是我们仅对委估资
产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为
任何形式的产权证明文件使用。
（十）本资产评估机构及其资产评估专业人员对房屋建筑物等实物资产的勘察按
常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，
我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方提供的资料
为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判
断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为
了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的
“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。
（十二）本资产评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产
评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管
理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容
不得发表于任何公开的媒体上。
南通中南新世界中心开发有限公司位于
南通市桃园路10号、12号部分商业房地产
市场价值资产评估报告
摘 要
信资评报字（2018）第40153号
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
本公司—上海立信资产评估有限公司接受南通中南新世界中心开发有限公司的委
托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用收益法及市场法，按照必要的评估程序，对南通中南新世界中心开发有限公司拟实
施编制财务报告行为而涉及的南通中南新世界中心开发有限公司的部分商业房地产在
2018年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
评估对象和范围：本次资产评估对象系南通中南新世界中心开发有限公司所有的位
于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，建筑面积共计135,661.07平方米。
评估基准日：2018年9月30日；
评估目的：为南通中南新世界中心开发有限公司编制财务报告需要而了解委估资产
的市场价值提供价值参考意见；
评估方法：市场法及收益法，最终取市场法结果；
评估价值：市场价值；
评估结果：经评估，委估的位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，建筑
面积共计135,661.07平方米，在评估基准日2018年9月30日的市场价值为人民币
2,108,000,000元（大写人民币贰拾壹亿零捌佰万元整）。
评估结果汇总表
评估基准日：2018年9月30日 金额单位：人民币万元
项目
账面价值
评估价值
增值额
增值率%
A
B
C＝B－A
D＝C/A
投资性房地产
60,567.88
210,800.00
150,232.12
248.04
总 计
60,567.88
210,800.00
150,232.12
248.04
详细明细如下：
序号
坐落
建筑名称
用途
面积(m2)
评估单价
(元/m2)
总价
（元）
1
桃园路10号1层
中南百货
商业
6,651.77
38,000
253,000,000
2
桃园路10号2层
中南百货
商业
6,580.54
19,000
125,000,000
3
桃园路10号3层
中南百货
商业
7,942.49
13,680
109,000,000
4
桃园路10号4层
中南百货
商业
7,957.64
10,260
82,000,000
5
桃园路10号5层
中南百货
商业
7,767.45
10,260
80,000,000
6
桃园路12号101室
中南购物城
商业
11,319.27
31,920
361,000,000
7
桃园路12号102室
中南购物城
商业
4,198.37
39,900
168,000,000
8
桃园路12号201室
中南购物城
商业
9,389.29
15,960
150,000,000
9
桃园路12号202室
中南购物城
商业
3,632.36
21,945
80,000,000
10
桃园路12号301室
中南购物城
商业
8,939.47
14,364
128,000,000
11
桃园路12号302室
中南购物城
商业
5,771.65
15,960
92,000,000
12
桃园路12号401室
中南购物城
商业
9,042.82
9,576
87,000,000
13
桃园路12号402室
中南购物城
商业
4,043.68
11,970
48,000,000
14
桃园路12号403室
中南购物城
商业
790.89
14,364
11,000,000
15
桃园路12号501室
中南购物城
商业
9,052.96
9,576
87,000,000
16
桃园路12号502室
中南购物城
商业
5,671.32
11,970
68,000,000
17
桃园路12号503室
中南购物城
商业
825.23
14,364
12,000,000
18
桃园路12号B101室
中南购物城
商业
26,083.87
6,384
167,000,000
合 计
135,661.07
2,108,000,000
对评估结论产生影响的重大假设前提和特别事项：
本次评估对象为自建房产，评估结论为投资性房地产的市场价值，该市场价值为含
增值税价格，但不包含契税，也未扣除交易中所涉及的其他相关税费。
本资产评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，提供价值参考依据，评估结论的
使用有效期为一年，即自2018年09月30日至2019年09月29日有效。
为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的“资产评估报告声明”、
“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论的影响。
南通中南新世界中心开发有限公司位于
南通市桃园路10号、12号部分商业房地产
市场价值资产评估报告
正文
信资评报字（2018）第40153号
南通中南新世界中心开发有限公司：
本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采
用收益法及市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施编制财务报告
行为而涉及的贵公司的部分商业房地产在2018年9月30日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报
告使用人概况
（一）委托人及产权持有单位：
公司名称：南通中南新世界中心开发有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所：南通市桃园路12号101室
法定代表人： 陈锦石
注册资本：人民币100000万元整
成立日期：2005年04月27日
营业期限：2005年04月27日至2025年04月26日
经营范围：房地产投资、开发（资质壹级）；房地产咨询、出租、销
售及物业管理；柜台租赁；停车场管理服务；摄影摄像服务；光伏发电项
目建设；工艺美术品、贵重金属、珠宝、黄金首饰、建筑材料、日用百货、
服装、服饰、办公用品的批发、零售；自营和代理各类商品及技术的进出
口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；自有房屋
租赁；企业管理服务；商场租赁策划和咨询；会务服务；庆典礼仪服务；
非学历非职业技能培训；商业总体规划咨询及相关配套工程的咨询；市场
信息咨询；房地产经纪；组织文化艺术交流活动及策划；企业营销策划；
企业形象策划；展览展示服务；花卉租赁；鲜花批发；建筑装饰工程设计；
LED显示屏出租、安装、销售；翻译服务；网站建设；广告经营；影视节
目制作；舞台美术设计；舞台设备出租、销售；以下另设分支机构凭证经
营：餐饮、娱乐、住宿服务、游泳池、洗浴、酒吧、棋牌室、一般按摩、
健身服务、美发、足浴；烟、酒专卖。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）。
（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
委托方；
除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之
外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
本项评估的目的是为南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称：
“南通中南新世界”）编制财务报告需要而了解委估资产的市场价值提供价值
参考意见。
本次评估即是为上述经济行为而评估所涉及的位于南通市桃园路10
号、12号部分商业房地产市场价值。
三、评估对象和评估范围
1、委托对象基本情况
本次评估对象系南通中南新世界的部分资产。
本次评估范围系位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，建筑
面积共计135,661.07平方米。
具体情况如下：
（1）权利状况
权利人：南通中南新世界中心开发有限公司
根据南通市房屋所有权证书及国有土地使用权证，记载信息如下：
序号
房屋权证编号
房屋坐落
建筑物名称
建成
年月
规划
用途
所在层/
总层数
建筑面积
（m2）
1
南通房权证字第140036958号
桃园路10号1层
中南百货
2014
商业
1/43
6,651.77
2
南通房权证字第140036957号
桃园路10号2层
中南百货
2014
商业
2/43
6,580.54
3
南通房权证字第140036956号
桃园路10号3层
中南百货
2014
商业
3/43
7,942.49
4
南通房权证字第140036955号
桃园路10号4层
中南百货
2014
商业
4/43
7,957.64
5
南通房权证字第140036954号
桃园路10号5层
中南百货
2014
商业
5/43
7,767.45
6
南通房权证字第120058565号
桃园路12号101室
中南购物城
2012
商业
1/40
11,319.27
7
南通房权证字第120058566号
桃园路12号102室
中南购物城
2012
商业
1/40
4,198.37
8
南通房权证字第120058562号
桃园路12号201室
中南购物城
2012
商业
2/40
9,389.29
9
南通房权证字第120058563号
桃园路12号202室
中南购物城
2012
商业
2/40
3,632.36
10
南通房权证字第120058559号
桃园路12号301室
中南购物城
2012
商业
3/40
8,939.47
11
南通房权证字第120058560号
桃园路12号302室
中南购物城
2012
商业
3/40
5,771.65
12
南通房权证字第120058555号
桃园路12号401室
中南购物城
2012
商业
4/40
9,042.82
13
南通房权证字第120058556号
桃园路12号402室
中南购物城
2012
商业
4/40
4,043.68
14
南通房权证字第120058557号
桃园路12号403室
中南购物城
2012
商业
4/40
790.89
15
南通房权证字第120058575号
桃园路12号501室
中南购物城
2012
商业
5/40
9,052.96
16
南通房权证字第120058576号
桃园路12号502室
中南购物城
2012
商业
5/40
5,671.32
17
南通房权证字第120058553号
桃园路12号503室
中南购物城
2012
商业
5/40
825.23
18
南通房权证字第120058567号
桃园路12号B101室
中南购物城
2012
商业
-1/40
26,083.87
合 计
135,661.07
序号
土地权证编号
土地坐落
地类
用途
使用权
类型
终止
日期
使用权面
积（m2）
1
苏通国用2014第01101696号
桃园路10号1层
批发零售用地
出让
2045/4/1
826.48
2
苏通国用2014第01101697号
桃园路10号2层
批发零售用地
出让
2045/4/1
817.63
3
苏通国用2014第01101698号
桃园路10号3层
批发零售用地
出让
2045/4/1
986.85
4
苏通国用2014第01101699号
桃园路10号4层
批发零售用地
出让
2045/4/1
988.74
5
苏通国用2014第01101700号
桃园路10号5层
批发零售用地
出让
2045/4/1
965.11
6
苏通国用2012第01102613号
桃园路12号101室
批发零售用地
出让
2045/4/1
2,080.93
7
苏通国用2012第01102614号
桃园路12号102室
批发零售用地
出让
2045/4/1
771.83
8
苏通国用2012第01102615号
桃园路12号201室
批发零售用地
出让
2045/4/1
1,726.13
9
苏通国用2012第01102616号
桃园路12号202室
批发零售用地
出让
2045/4/1
667.77
10
苏通国用2012第01102617号
桃园路12号301室
批发零售用地
出让
2045/4/1
1,643.43
11
苏通国用2012第01102618号
桃园路12号302室
批发零售用地
出让
2045/4/1
1,061.06
12
苏通国用2012第01102619号
桃园路12号401室
批发零售用地
出让
2045/4/1
1,662.43
13
苏通国用2012第01102620号
桃园路12号402室
批发零售用地
出让
2045/4/1
743.39
14
苏通国用2012第01102621号
桃园路12号403室
批发零售用地
出让
2045/4/1
145.40
15
苏通国用2012第01102622号
桃园路12号501室
批发零售用地
出让
2045/4/1
1,664.30
16
苏通国用2012第01102623号
桃园路12号502室
批发零售用地
出让
2045/4/1
1,042.62
17
苏通国用2012第01102624号
桃园路12号503室
批发零售用地
出让
2045/4/1
151.71
18
苏通国用2012第01102612号
桃园路12号B101
室
批发零售用地
出让
2045/4/1
4,795.26
合 计
22,741.07
（2）土地状况
委估对象分别为“中南百货”和“中南购物城”。宗地位于南通市桃园路10
号、12号，权属性质为国有建设用地使用权，使用权类型出让，用途批发
零售用地，地号01-10-（011）-042-70和01-10-（011）-042-66，宗地总面
积为22,741.07 平方米，土地使用期限终止日期为2045年4月1日。
委估对象位于南通市桃园路10号、12号。四至：东临海韵街，南至
桃园路，西至工农南路，北至江淮路。评估对象土地形状较规整，地势平
坦；宗地红线外基础设施达到“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、
通燃气），红线内“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通燃气）。
根据《南通市区2017年度级别基准地价表》，评估对象所在区域为商服五
级地，开发水平“六通一平”，设定容积率1.3。委估对象所在区域为新城区
商业中心。
（3）建筑物概况
被评估对象位于南通市桃园路10号、12号，分别为“中南百货”和“中
南购物城”的两幢商业综合体。评估对象沿桃园路分布，其中“中南购物城”
西临工农南路主干道。委估对象外面面砖局部玻璃幕墙，钢混结构，层高
约5米，两幢楼之间由封闭的人行天桥连接。内部装有观光电梯、自动扶
梯，玻化砖地面，石膏板吊顶，乳胶漆内墙，钢化双推门。“中南购物城”
以餐饮、休闲娱乐为主，具体品牌包括必胜客、STARBUCKS（星巴克）、
UNIQLO（优衣库）、水脉堂、麦当劳、多伦多、左庭右院、鹿角巷、UME
影院、2001港式茶餐厅等，地下一层为欧尚超市。“中南百货”以男女服饰、
儿童游乐、教育培训为主，具体品牌包括Max LuLu、伊俪佳人、夏柏、欧
炫尔、雷诺天蒙ROENOTEM、芭依璐、一庄美学生活馆、扭蛋机、奥之星、
培正逗点等。
房屋清查情况如下：
序号
房屋坐落
建筑物名称
类型
建筑面积（m2）
1
桃园路10号1层
中南百货
商业
6,651.77
2
桃园路10号2层
中南百货
商业
6,580.54
3
桃园路10号3层
中南百货
商业
7,942.49
4
桃园路10号4层
中南百货
商业
7,957.64
5
桃园路10号5层
中南百货
商业
7,767.45
6
桃园路12号101室
中南购物城
商业
11,319.27
7
桃园路12号102室
中南购物城
商业
4,198.37
8
桃园路12号201室
中南购物城
商业
9,389.29
9
桃园路12号202室
中南购物城
商业
3,632.36
10
桃园路12号301室
中南购物城
商业
8,939.47
11
桃园路12号302室
中南购物城
商业
5,771.65
12
桃园路12号401室
中南购物城
商业
9,042.82
13
桃园路12号402室
中南购物城
商业
4,043.68
14
桃园路12号403室
中南购物城
商业
790.89
15
桃园路12号501室
中南购物城
商业
9,052.96
16
桃园路12号502室
中南购物城
商业
5,671.32
17
桃园路12号503室
中南购物城
商业
825.23
18
桃园路12号B101室
中南购物城
商业
26,083.87
合 计
135,661.07
（4）利用状况
委估对象部分设置了抵押，具体情况如下：
序号
房屋坐落
建筑物名称
建筑面积（m2）
他项权人
他项权证号
1
桃园路10
号1层
中南百货
6,651.77
中建投信托有限
责任公司
苏2017南通市不动产
证明第0029951号
2
桃园路10
号2层
中南百货
6,580.54
华宝信托有限
责任公司
苏2017南通市不动产
证明第0037483号
3
桃园路10
号3层
中南百货
7,942.49
兴业国际信托
有限公司
苏2018南通市不动产
证明第0008130号
4
桃园路10
号4层
中南百货
7,957.64
兴业国际信托
有限公司
苏2018南通市不动产
证明第0008130号
5
桃园路10
号5层
中南百货
7,767.45
广发银行股份有限
公司南通分行
苏2018南通市不动产
证明第0009197号
6
桃园路12
号101室
中南购物城
11,319.27
(1)中国民生银行股份有限
公司南通分行
(2)中国东方资产管理股份
有限公司安徽省分公司
(1)权证号:150009959
(2)苏2018南通市不动
产证明第0026068号
7
桃园路12
号102室
中南购物城
4,198.37
(1)中国民生银行股份有限
公司南通分行
(2)中国东方资产管理股份
有限公司安徽省分公司
(1)权证号:150009959
(2)苏2018南通市不动
产证明第0026068号
8
桃园路12
号201室
中南购物城
9,389.29
无
无
9
桃园路12
号202室
中南购物城
3,632.36
无
无
10
桃园路12
号301室
中南购物城
8,939.47
江苏资产管理
有限公司
苏2018南通市不动产
证明第0010086号
11
桃园路12
号302室
中南购物城
5,771.65
无
无
12
桃园路12
号401室
中南购物城
9,042.82
江苏资产管理
有限公司
苏2018南通市不动产
证明第0010086号
13
桃园路12
号402室
中南购物城
4,043.68
(1)交通银行股份有限公司
南通分行
(2)交通银行股份有限公司
南通分行
(1)苏2018南通市不动
产证明第0021618号
(2)苏2018南通市不动
产证明第0021718号
14
桃园路12
号403室
中南购物城
790.89
无
无
15
桃园路12
号501室
中南购物城
9,052.96
无
无
16
桃园路12
号502室
中南购物城
5,671.32
(1)华夏银行股份有限公司
南通分行
(2)华夏银行股份有限公司
南通分行
(1)苏2017南通市不动
产证明第0021819号
(2)苏2018南通市不动
产证明第0023761号
17
桃园路12
号503室
中南购物城
825.23
无
无
18
桃园路12
号B101室
中南购物城
26,083.87
(1)中国民生银行股份有限
公司南通分行
(2)中国东方资产管理股份
有限公司安徽省分公司
(1)苏2016南通市不动
产证明第0010688号
(2)苏2018南通市不动
产证明第0026068号
合 计
135,661.07
委估对象中除桃园路12号201室、202室、302室、403室、501室、
503室未设置抵押外，其余均设置了抵押权。截至评估基准日，委估对象已
部分对外出租。
（5）区域因素分析
位置状况：委估对象位于南通市桃园路10号、12号，东临海韵街，南
至桃园路，西至工农南路，北至江淮路，距南通市市政府约1300米。
南通，江苏省地级市，位于江苏东南部，长江三角洲北翼 ，简称“通”，
别称静海、崇州、崇川、紫琅、北上海，古称通州。中国首批对外开放的
14个沿海城市之一，东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、
北与泰州、盐城接壤，“据江海之会、扼南北之喉 ”，被誉为“北上海” 。南
通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里。2014
年8月，南通市辖3个区（崇川、港闸、通州）、2个县（海安、如东）、
2个开发区（南通经济技术开发区、南通滨海园区）、1个功能区（苏通科
技产业园），代管3个县级市（启东、如皋、海门）。南通市总面积8001
平方公里，是江苏全省的十二分之一。高速公路主要有：沈海高速公路（G15
沿海高速）、G40沪陕高速公路、宁通高速、启扬高速（S28）、通锡高速
（S19）、通洋高速（在建）。2014年8月，南通获批建设1号线一期和2
号线一期工程共2条骨干线路，线路总长59.55公里，规划中的南通轨道交
通线网呈“T”形放射结构，线网由4条线路构成，总长170.8公里。
交通状况：委估对象是靠近工农南路主干道，通达情况较好，周边有
35路、72路、78路、83路（体育会展中心站），13路、20路、22路、27
路、35路、58路、99路、620路（体育会展中心西站），交通较便利。
周边环境及配套设施状况：委估对象项目周边有社区医疗中心，南通大
学、崇海中学等；麦客隆超市、易初莲花超市、上海华联超市、汽车百货，
幼稚园；中国银行、中国建设银行、南通商业银行、狼山信用合作社;游泳
池、网球场、会所、市民广场、体育会展中心、大剧院、文化中心、金色
港湾KTV、新岛咖啡、一品海鲜城、玫瑰园大酒店、老上海餐馆、旭日山
庄大酒店、烟波渔港等。
（6）市场分析
2018年下半年，江苏省的商业地产热闹非凡。
2018年9月，龙湖龙城天街、昆山吾悦广场、南通万象城、南京九宜
城N91、南京溧水万达广场等集中开业；品牌方面，南京最大、江北首家
弘阳广场丝芙兰特色街区店、diptyque南京首家精品店、“鹿角巷”南京首家
正版直营店、盒马鲜生江宁首店等品牌也纷纷亮相。
2018年10月，万达南京高新区拿地；香港佳源、南京软件园底价南京
拿地；南京佳源梦想广场、徐州苏宁凯悦酒店开业；镇江协信星光时代广
场的品牌答谢会举办；品牌方面，喜茶华东首家PINK店开业；TOM FORD
南京首店入驻德基广场（专题阅读）（相关干货）；美团小象生鲜常州三
店开业。
2018年11月，南京欢乐港、招商花园城南京燕子矶店开业；南京金鹰
世界开业一周年、百家湖商圈联盟正式成立；品牌方面，POLA首次进驻南
京；三只松鼠新品发布会圆满结束；阿斯顿·马丁南京首店落户苏宁睿城；
大陆首家PANDORA CAFE亮相南京金鹰世界。
四、价值类型
本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评
估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场
的价值可能存在差异。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2018年9月30日。
确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；
尽可能接近评估目的的实现日期。
本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各
类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常
波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格
时点的不同而受到实质性的影响。
本项评估中与评估基准日有关的主要费率为：
中国人民银行存款利率
一年以内 1.50%
六、评估依据
（一）法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2、《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议修订通过）；
3、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代
表大会第五次会议通过）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届
全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）；
6、其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）；
7、《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
8、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45号）；
9、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
11、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
12、《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）；
13、财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和
资产评估指导意见。
（三）行为依据
1、资产评估业务委托协议书。
（四）产权依据
1、委托方企业法人营业执照；
2、南通市房屋所有权证及国有土地使用权证；
3、产权调查记录。
（五）取价依据
1、评估人员收集的评估对象的市场价格资料；
2、评估人员现场勘察记录；
3、有关市场价格资料；
4、委托方提供的资产清单及其他资料；
5、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
(1) 评估思路
本次评估对象主要系位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，
其规划用途与实际用途一致，均为商业。
评估房地产市场价值的主要方法有比较法、收益法和成本法等，评估
时应根据委估对象的具体情况确定合适的评估方法。评估人员深入细致地
分析了委估对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，并进行了实
地勘察及大量的市场调查，具体分析如下：
A、市场法。在交易活跃的房地产市场中，通过对大量类似物业的交
易价格进行分析调整，可以很好地反映委估对象的市场价值，故在有条件
的情况下应当首选市场法进行评估。委估对象的房屋类型为商铺，周边大
面积商铺交易案例较小，小面积商铺交易案例较多，故可以采用小面积商
铺经调整确定为委估对象的价值，符合比较法运用的条件。
B、收益法。收益法一般适用于各类有持续租赁收入的经营性物业的评
估。委估对象的用途为商业，部分已对外出租，出租采用“固定租金”、“收
益提成”及“固定租金+收益提成”等多种模式，并且节假日及特殊时期会有场
地租赁的情况，在综合分析历年租金收入的基础上，可对未来租金进行预
测，故应采用收益法作为其中一种评估方法。
收益法应区分报酬资本化法和直接资本化法，报酬资本化法估价时，
应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。由于报酬资本化法指明了房地
产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，
又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础。故本次估价
选用报酬资本化法。由于委估对象的剩余使用年限较长，且商业房地产受
房地产政策、市场的供求、经济社会发展的状况、国家的金融政策、区位
状况及建筑自身的功能等因素的影响较大，故其未来长期租金收益较难准
确预测，因此本次收益法评估采用持有加转售的收益模式。
C、成本法。成本法一般适用于非标准工业厂房或会所、酒店等整体性
较强的物业的评估。委估对象的房屋类型为店铺，属于收益性房地产范畴，
周边类似房地产的市场交易活跃，采用成本法评估可能会造成估值与其实
际价值发生偏离，因此不适宜采用成本法进行评估。
同时因委估对象位于同一建筑物内，可采用标准价调整法进行评估。
标准价调整法就是对评估范围内的所有被评估房地产进行分组，使同一组
内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或
价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被评估房地
产价值或价格的方法。
综上所述，确定本次评估所采用的方法为市场法和收益法。
(2) 评估方法
A、市场法
指根据替代原理，选择与委估对象属于同一供需圈，条件类似或使用
价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、市场状况、
区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对照比较，并对比
较实例进行修正，从而确定委估对象价格的方法。市场法评估公式如下：
评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整
系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
B、收益法
预测委估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来
收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
其步骤为：选择具体估价方法→测算收益期或持有期→测算未来收益
→确定报酬率或资本化率、收益乘数→计算收益价值。
收益法基本计算公式为：
tttiiiYViYAV)1(
t1)1(.
..
..
.
式中 V-----收益价值（元或元/㎡）
Ai-----期间收益（元或元/㎡）
Vt-----期末转售收益（元或元/㎡）
Yi-----未来第i年的报酬率（%）
Yt-----期末报酬率（%）
t----- 持有期（年）
八、评估程序实施过程和情况
我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施
了必要的评估程序，现简要说明如下：
1. 接受委托，签订资产评估委托合同
2018年9月下旬，本公司评估人员开始与委托方接洽，在了解了评估
目的及委估资产范围后与委托方正式签订了资产评估委托合同。
2. 前期准备，组织培训材料拟定相关计划。
公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下
初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。
（1）准备培训材料及拟定评估方案；
（2）组建评估队伍及工作组织方案；
（3）根据需要开展项目团队培训。
3. 收集资料，由被评估单位提供委估资产明细表及相关财务数据
评估工作开展以后，由被评估单位提出了委估资产的全部清单和有关
的会计凭证。我们对企业负责人进行访谈，听取了资产占有单位有关人员
对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及
对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。
4. 对委估资产进行清查核实
2018年11月20日本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估资
产所在地对委估资产进行了实地勘察和清查核实，现场工作时间2天。
期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资
产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的
经营、管理状况。
对委估的土地使用权，评估人员查阅了相关的权证并进行了实地勘察
及大量的周边市场调查。
5. 评定估算
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的
有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。
按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
6. 编制和提交评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产
评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进
行独立判断的前提下，将评估结果与委托方进行必要沟通。根据沟通意见
对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。
九、评估假设
1、持续使用假设
即假定南通中南新世界委估的资产在评估目的实现后，仍将按照原来
的使用目的、使用方式，持续地使用下去。
2、宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估
时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，从
而保证评估结果有一个合理的使用期。
3、不考虑通货膨胀对评估结果的影响。
4、利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
十、评估结论
经评估，委估的位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，建筑
面积共计135,661.07平方米，在评估基准日2018年9月30日的市场价值
为人民币2,108,000,000元（大写人民币贰拾壹亿零捌佰万元整）。
评估结果汇总表
评估基准日：2018年9月30日 金额单位：人民币万元
项目
账面价值
评估价值
增值额
增值率%
A
B
C＝B－A
D＝C/A
投资性房地产
60,567.88
210,800.00
150,232.12
248.04
总 计
60,567.88
210,800.00
150,232.12
248.04
评估增值的原因：近年来房地产价格上涨。
详细明细如下：
序
号
坐落
建筑名称
用途
面积（m2）
评估单价
（元/m2）
总价
（元）
1
桃园路10号1层
中南百货
商业
6,651.77
38,000
253,000,000
2
桃园路10号2层
中南百货
商业
6,580.54
19,000
125,000,000
3
桃园路10号3层
中南百货
商业
7,942.49
13,680
109,000,000
4
桃园路10号4层
中南百货
商业
7,957.64
10,260
82,000,000
5
桃园路10号5层
中南百货
商业
7,767.45
10,260
80,000,000
6
桃园路12号101室
中南购物城
商业
11,319.27
31,920
361,000,000
7
桃园路12号102室
中南购物城
商业
4,198.37
39,900
168,000,000
8
桃园路12号201室
中南购物城
商业
9,389.29
15,960
150,000,000
9
桃园路12号202室
中南购物城
商业
3,632.36
21,945
80,000,000
10
桃园路12号301室
中南购物城
商业
8,939.47
14,364
128,000,000
11
桃园路12号302室
中南购物城
商业
5,771.65
15,960
92,000,000
12
桃园路12号401室
中南购物城
商业
9,042.82
9,576
87,000,000
13
桃园路12号402室
中南购物城
商业
4,043.68
11,970
48,000,000
14
桃园路12号403室
中南购物城
商业
790.89
14,364
11,000,000
15
桃园路12号501室
中南购物城
商业
9,052.96
9,576
87,000,000
16
桃园路12号502室
中南购物城
商业
5,671.32
11,970
68,000,000
17
桃园路12号503室
中南购物城
商业
825.23
14,364
12,000,000
18
桃园路12号B101室
中南购物城
商业
26,083.87
6,384
167,000,000
合 计
135,661.07
2,108,000,000
十一、特别事项说明
1、评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。由于所选定的
评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生产资
料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，
因而，资产的交割日与评估基准日相差不大时，交易价格不会受到实质性
的影响。
2、本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续
使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的
委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不
可抗力对资产价值的影响。
3、当上述条件以及评估中遵循的持续使用原则等其他情况发生变化
时，评估结果将会失效。
4、本报告仅为委托方用于本报告载明的编制财务报告服务。一般来说，
由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现
出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
5、企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估
人员不承担相关责任。
6、本评估公司未对委托方或被评估单位提供的营业执照、权证、会计
凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，恕不对上述资料的真实性
负责。
7、本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，
我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的
账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上级
财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
8、委估对象中除桃园路12号201室、202室、302室、403室、501
室、503室未设置抵押外，其余均设置了抵押权。
9、本次评估对象为自建房产，评估结论为投资性房地产的市场价值，
该市场价值为含增值税价格，但不包含契税，也未扣除交易中所涉及的其
他相关税费。
十二、资产评估报告使用限制说明
1、本资产评估报告仅供委托方和本资产评估报告载明的使用者为本报
告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本资产评估
报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律
需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和委托方均不得将
本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、资产评估报告的使用范围：
委托方；
资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；
其他国家法律法规规定的资产评估报告使用对象。
3、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。
4、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人；
5、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
6、本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本资产评估报告结论
的使用有效期自评估基准日至2019年9月29日止。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2018年12月15日。
（本页无内容，为签字盖章页）
上海立信资产评估有限公司
法定代表人： 杨伟暾
资产评估师： 沃兆寅
资产评估师： 蔡 源
2018年12月15日
联系地址：上海市浦东沈家弄路738号8楼
邮政编码：200135
电话：总机 86-21-68877288
传真：86-21-68877020
公司电子邮箱：lixin@lixin.cn
公司网址：
附 件
（除特别注明的以外，以下均为复印件）
一、委托方企业法人营业执照
二、房屋所有权证及国有土地使用权证
三、委托人和相关当事人承诺函（原件）
四、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件）
五、上海立信资产评估有限公司法人营业执照副本和资格证明文件
六、资产评估师资格证明文件
七、其他与评估有关的文件及证明材料
中财网
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