外资继续加仓中国商业地产

在2018年中国商业地产陷入低迷之际，外资却在中国开启了一路“买买买”模式。今年以来，外资的身影依旧频频活跃在中国商业地产大宗交易市场。

据世邦魏理仕最新统计的数据，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创下历史记录的同时较2017年增长10%。其中，外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%。而在今年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高水平。更有分析人士预计，今年前4个月外资机构在中国内地的大宗物业交易累计金额已超过400亿元。

其实，早在2005年前后，国内也出现过一波外资买楼的热潮，不少城市“地标”项目被外资购入。不过，从2006年开始国内出台多项政策限制外资炒房，外资买楼开始降温。直到2015年，房地产“限外令”有所松绑，外资对国内物业的收购数量又开始呈现上升趋势。从全国范围来看，目前商业地产正在出现过剩、存量改造和提升等现象。中国指数研究院指出，2018年的中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年商业地产在投资、新开工和销售面积均出现同比下降，这预示着商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。

与北京、上海及广州对比，在大宗物业交易的投资者结构中深圳的外资买家占比远低于其他城市。对此，高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲表示，虽然深圳的房地产市场一直由国内投资者主导，但随着办公楼存量的增加和住房长期租赁市场的发展，深圳将为国际机构投资者提供更多机会。未来，深圳与邻近的粤港澳大湾区城市融合将会增强深圳对外国机构投资者的吸引力。

在写字楼大宗成交中，资本化率是个重要的参照指标。外资在做项目收益率模型时，往往会与国际大都市对比。高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉表示，中国投资市场总体稳定，资产价值水平仍处于较坚挺的水平，一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3％至4.5%，高于东京、柏林等城市。也有分析人士表示，海外投资者更着重关注房地产所具备的分散投资风险，规避市场短期波动，以及产生稳定收入的属性，外资视增配中国商业地产为长期战略而非一时热点。

一边是外资“买买买”，另一边一则关于李嘉诚的消息也在近日引起市场关注。李嘉诚旗下的长江实业地产计划出售位于上海普陀区的旗舰项目——高尚领域，根据知情人士透露，该项目的估值超过200亿元，长江实业在这个项目上拥有60%份额。长实的财报显示，截至2018年底公司在商业地产的布局主要以香港为主，拥有1300万平方呎的投资物业（包括写字楼、零售、工业地产），占整体投资物业的比重超过76%。而内地与海外的投资物业面积均为200万平方呎，占比约11%。

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