商业观察⑩ | 跌出百强 上市搁浅 董事长被限制消费 这家千亿房企正面临发展失速

　　中庚集团董事长梁衍锋。

　　中房报记者 李叶 | 北京报道

　　一则限制消费令让这家原本低调的千亿房企被推上风口。

　　4月13日，上海市第一中级人民法院发布限制消费令表示，在4月2日立案的龚世英申请执行中庚地产实业集团有限公司（以下简称“中庚集团”）民间借贷纠纷一案，因中庚集团未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，遂对中庚集团、梁衍锋采取限制消费措施。

　　据中国执行信息公开网显示，中庚集团新增三条执行信息，立案日期为2020年4月2日，执行标的共1.88亿元。

　　值得注意的是，过去的一年里中庚集团亦多次被不同地区法院列为“被执行人”，被执行标的至少13.49亿元。其中，中庚集团在2019年7月涉及4.84亿元执行案仍未执行完毕。另外，上海市第一中级人民法院在2020年1月16日发布三条股权冻结信息，冻结了中庚集团股权或其他投资权益共15.75亿元。同时，据中国外汇交易中心官网显示，中庚地产旗下“18中庚G1”已被标注为违约债券。

　　不止于此，多次“失信”背后是经营层面的“失利”，业绩下滑、负债增长、10年上市未果、融资渠道紧缩及项目“质量门”等成为现阶段中庚集团不得不面对的难题。

　　此前，中庚集团给外界的印象一直是低调、谨慎、稳健。跟大多数闽商相似，董事长梁衍锋露面不多，在极少的采访讲话中也曾表明“求稳”的态度：“我从不打无准备之战，每个项目均要做到准确定位，稳扎稳打。”

　　从当前情形看，中庚集团已然失速。

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　　“稳健”房企的失速路径

　　根据中庚集团官网，集团创建于1997年，致力于城市运营22载，拥有资产总值超过1200亿元。目前已形成地产、产业园区、供应链和金融投资四大核心业务板块，业务领域涉及住宅开发建设、产业运营、金融服务、酒店管理、商业投资、园林绿化、物业管理、并参与政府PPP项目，是一家具有内外资背景、全国性、全产业链、综合性大型集团公司。

　　就在2019年，中庚集团还入选了 “中国房地产开发企业百强”，位列行业第61名。同时，获评 “中国房地产开发企业稳健经营5强”。

　　从各种采访和讲话中可以看出，掌舵人梁衍锋对于“稳健”一词似乎也有着一种强烈执着。“我从不打无准备之战，每个项目均要做到准确定位，稳扎稳打。”

　　实际上，与大多数闽系房企一样，中庚集团对于规模的渴望不可谓不烈。

　　2017年，有意谋求全国化布局的中庚集团将总部迁至上海。同时，中庚集团发布公告，未来三年中庚集团将通过进一步拓展产业区域发展布局与业态布局，实现综合实力进入地产行业前50强目标。

　　此后，中庚集团也的确迎来了高速发展。

　　根据克而瑞披露的排行榜显示，中庚集团2017年和2018年的流量销售金额分别为175.1亿元和232.1亿元，排名分别是第96和第94，虽然离TOP50仍有差距，但在销售额方面已跨入百强行列。

　　再看布局，目前中庚集团已布局京津冀经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈、海西经济圈、成渝经济圈、长江中游经济圈6大区域。落子福建、上海、北京、重庆、大连、江苏、浙江、湖北等重点省市。累计投资、开发项目40多个，土地开发建筑面积已超1100多万平方米。

　　喜人的成绩背后潜伏着危机。

　　据中庚集团4月29日发布的2019年债券年报显示，中庚集团2019年总营收102.45亿元，相比2018年127.01亿元，下降19.33%；净利润方面，2105年-2019年，中庚集团实现净利润分别为5.26亿元、3.65亿元、7.03亿元、19.1亿元、2.96亿元，其中，2019年相比2018年净利润同比下降84.53%。扣除非经常性损益后，2019年其净利润亏损5.98亿元。

　　对此，中庚集团的解释为投资性房地产公允价值变动损益非经常性损益，扣除后扣非净利润减少。

　　毛利率方面，中庚集团2015年-2017年营业毛利率分别为34.32%、26.98%、33.52%， 2019年其各业务版块综合毛利率为16.14%，比2018年同期减少5.5%。

　　令人担忧的是，公司负债仍在攀升。截至2019年末，中庚集团总负债512亿元，相比2018年上涨3.76%。此外，其一年内到期的非流动负债由2018年末的8.46亿元上涨为2019年的末36亿元，其账面货币资金仅有15.05亿元。其中受限货币资金为3.12亿元，受限原因则为诉讼冻结及保证金质押。

　　同样，在克而瑞发布的2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200榜单里，中庚集团2019年全口径销售金额为203.7亿元，排名第118，跌出百强。

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　　10年上市未果

　　在各方融资渠道进一步收紧的背景下，中庚集团也曾筹划过上市，不过至今未能成功登陆资本市场。

　　2006年，中庚集团董事长梁衍锋邀请时任建行福州城东支行副行长的黄海雄加盟中庚任执行总裁，负责推进上市事项；2009年11月，中庚集团与建行福建省分行、建银国际签订上市战略合作协议。黄海雄在2010年曾对外表示，中庚集团力争三五年内实现A股上市。

　　到2017年，中庚集团的上市梦依然未能实现。

　　2017年，中庚集团以21.5亿元的价格接盘东方银星(600753,股吧)29.98%股份，成为其第一大股东，同时成为新实控人。此后为稳固控制权，中庚集团还数度增持东方银星，最终持股比例达到32%。此举则直接被市场解读为欲“借壳上市”，对此，中庚集团方面并未作出回应，只是表示在收购东方银星时有详细收购报告书。

　　收购报告内容显示，希望通过持有东方银星股份，提高上市公司经营效益，改善上市公司治理结构，同时运用上市公司平台有效整合优质资源，改善上市公司经营情况。

　　值得注意的是，2016年证监会出台《上市公司重大资产重组管理办法》，将借壳上市的认定标准从单一的资产总额扩展到总资产、净资产、营业收入、净利润和股份等五个指标，借壳难度加大，因此中庚集团的借壳上市之路或存在较大不确定性。

　　2019年三季报显示，中庚集团持有的东方银星的4096万股已全部被质押。

　　另一方面，2017年2季度东方银星股票均价为28.5元，截至2020年4月30日收盘，东方银星股价报收13.39元，已下跌50%以上。

　　彼时，财联社报道，中庚集团疑似存在爆仓风险。“其股权质押警戒线大约为17.1元至21.38元，平仓线约为14.85至18.53元，即中庚集团股权质押或已跌破平仓线。”

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　　风波不断

　　各种风波也伴随着中庚集团不再稳健的发展速度增加。

　　中国房地产报记者查阅企查查了解到，除了因各种民间借款纠纷、企业借贷纠纷、金融借款纠纷被告上法庭外，中庚集团还面临着多项广告合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等。

　　在项目品质方面，梁衍锋曾表示：“房地产项目单靠一两个华而不实的卖点是经受不起市场考验的，中庚所做的项目从不刻意着重于项目宣传、包装、炒作，而是非常务实的狠抓项目质量、社区规划、户型创新等方面，切实提高项目本身品质。因为好房子自然不愁卖。”

　　近年来，中庚集团一向标榜的项目质量也遭受着质疑。

　　据福建电视台2019年10月报道，福州中庚城3期的业主施工时房屋内发现夹砂，开发商承认存在工程瑕疵；十堰的中庚香山新城交房3年，由于暖气管道经十堰热电公司的技术人员现场排查，存在较大的安全隐患，未能供暖；中庚当代艺术1期的业主则表示房屋入住后发现存在“门窗漏风，窗户漏雨，墙体渗水”等情形。

　　2018年7月，中庚集团被福建省市场监督管理局列入“经营异常”范畴，原因是公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假，同年8月1日申请移出。

　　值得注意的是，在中庚集团2019债券年报中提到公司未来可能存在以下经营风险：宏观经济波动的风险；市场竞争较大的风险；土地、原材料及劳动力成本上升影响公司盈利能力的风险；销售风险；房地产行业价格波动风险。

　　如何跨越眼前和未来种种风险，中庚集团前路不甚明朗。