青岛首次增设新型产业用地类别,可适当安排用于商务商业

5月14日,青岛市自然资源和规划局日前发布了《关于加强新型产业规划用地管理的通知(试行)》(以下简称《通知》),在我市首次提出“新型产业用地(M0)”概念,适应新型产业的用地需求,促进土地的集约节约利用。

通知自2020年6月10日起试行,有效期至2021年6月9日。

新型产业用地(M0)是指融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施的用地。为区别于普通工业用地,我市在城市建设用地分类“工业用地(M)”大类下,增加中类“新型产业用地(M0)”。

与其他城市相比,青岛此次推出的新政对“新型产业用地(M0)”的内涵进一步扩充,结合我市的产业布局方向, 增加了人工智能、工业互联网等新型产业功能 。

据了解,新型产业用地除了产业新, 最突出的特点是功能的兼容性 。《通知》明确,支持产业项目统一规划,功能适当混合。单一生产功能的开发区、产业集聚区,可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则,在符合国土空间规划的前提下, 适当安排建设用地用于零售商业、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设,推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。

《通知》对用地范围、供应方式、出让期限、地价水平等作了明确规定。新型产业用地地上建筑容积率原则上不低于2.0,可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施。配套用房用地面积不大于总用地面积的15%,其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。供应方式坚持“规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格”的原则。除通过招拍挂方式出让外,还可灵活选择“先租后让”、弹性出让等方式供应土地,降低企业用地成本。实行“先租赁后出让”的,招标、拍卖、挂牌活动在租赁供应时组织实施,承租到期,且投资强度、亩产税收等主要指标经评估达到约定条件的,经申请可以协议方式转为出让。出让期限最高为50年。

通知具体内容:

一、统筹新型产业规划布局

(一)新型产业用地(M0)是指融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施的用地。新型产业项目由项目所在地自然资源主管部门提请区(市)人民政府或其指定的部门认定。

在城市建设用地分类“工业用地(M)”大类下,增加中类“新型产业用地(M0)”;在土地利用现状分类“工矿仓储用地(06)”一级类下,增加二级类“新型产业用地(0600)”。

(二)发挥规划引领作用。明确新型产业用地布局和结构,引导新型产业空间结构合理分布,新型产业用地重点选址布局于交通便捷、配套完善的区域。按照国土空间总体规划确定的工业区块范围进一步明确 :东岸城区市南区、市北区、李沧区、崂山区零星工业区块可不限制新型产业用地布局 ,重点选择在城区老工业企业转型升级区域、轨道交通站点周边、高速公路出入口附近以及新旧动能转换重大工程实施规划确定的重点园区、功能区、示范园区等区域安排; 北岸城区的工业区块内的新型产业用地原则上不大于辖区工业用地总面积的60% 。零星工业区块的新型产业项目选址与公共设施相邻设置时,要充分论证,不得相互干扰。在控规编制过程中要科学研究新型产业用地布局并制定技术经济指标,在控规成果中预留建设条件。

(三)支持产业项目统一规划,功能适当混合。单一生产功能的开发区、产业集聚区,可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则,在符合国土空间规划的前提下,适当安排建设用地用于零售商业、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设,推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。

新型产业用地地上建筑容积率原则上不低于2.0, 可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施。配套用房用地面积不大于总用地面积的15%,其计容建 筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。 产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计,不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。停车配置指标不低于0.8车位/100平方米建筑面积。

二、保障新型产业用地供应

(四)新型产业用地供应管理坚持“规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格”的原则。新型产业用地区分类型可分别采取以下供应方式:

1.政府供应新型产业用地,应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。鼓励以先租后让、弹性年期出让方式供应新型产业用地。以先租后让方式供应新型产业用地的,招标、拍卖、挂牌活动在租赁供应时组织实施,承租到期,且投资强度、亩产税收等主要指标经评估达到约定条件的,经申请可以协议方式转为出让。 实行弹性年期出让方式供应的,出让期限届满,且投资强度、亩产税收等主要指标经评估达到约定条件的,经申请可以协议出让方式续期 。

2. 存量工业用地经批准调整为新型产业用地的,可以协议补地价方式办理相关手续 ,但法律、法规和出让合同或划拨决定书约定应当收回另行供应的除外。存量工业用地调整为新型产业用地的,不适用先租后让和弹性年期出让方式。

3.使用集体经营性建设用地建设新型产业项目的,按届时的有关规定执行。

(五) 新型产业用地的出让期限最高为50年 。先租后让的,租赁年期不超过10年,与后续出让年期之和最高不得超过50年;弹性年期出让的,出让年期可在10年至50年内根据实际情况设定。

(六)合理确定新型产业用地的地价水平。在开展地价评估时, 新型产业用地地价参照同地段商务金融用地市场评估楼面地价的20% ,并按照实际出让期限和房产自持比例修正后确定,且不低于国家、省规定的同地段工业用地出让最低价。房产自持比例大于50%、小于或等于80%的,修正系数为1.2;大于80%的,修正系数为1.0。政府供应新型产业用地的,地价评估时点按照政府供地时点确定;存量工业用地调整为新型产业用地的,地价评估时点按照土地使用权人申请时点确定。

1.政府供应新型产业用地出让地价评估测算公式为:

P=C×20%×S×A×(N/50)

其中:P为新型产业用地评估价格,C为出让时点同地段商务金融用地市场评估楼面地价,S为该地块的计容建筑总面积,A为房产自持比例修正系数, N为出让年期(先租后让的,为租赁年期与出让年期之和)。

实行先租后让方式供应的,土地租赁期间的租金,根据建设用地使用权成交价进行修正后确定,修正系数为租赁年期与最高出让年期的比值,按年平均收取,即:年 租金=租赁年期÷(租赁年期+出让年期)×成交价÷租赁年期。土地出让期间出让价款为成交价减去租赁期间已支付租金的余额,即:出让价款=成交价-已支付租金。

2.存量工业用地调整为新型产业用地评估测算公式为:

P=C×20%×S×A-R

其中:P为应补交土地价款评估总额,C为申请时点同地段商务金融用地市场评估楼面地价,S为计容建筑总面积,A为房产自持比例修正系数,R为存量工业用地的划拨土地价值或出让土地剩余年期价值。

三、规范新型产业用房分割转让

(七)新型产业项目用地中建设的计容房产自持比例不得低于项目计容建筑总面积的50%,其中配建的生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施不得分割登记、转让和抵押。产业用房可以按规划批准的幢、层、套、间等可独立使用、权属界线封闭的空间为基本单元分割登记、转让(属全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等公共设施除外)。

(八)新型产业用地上所建产业用房,首次转让的受让人须为经产业主管部门认定的符合产业发展方向的企业法人。再次转让时,其不动产权证应满5年(企业破产倒闭的除外),次受让人也应符合首次转让条件。

四、强化新型产业项目履约监管

(九)各区(市)自然资源主管部门在办理新型产业项目用地供应时,要将产业主管部门确定的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等要求,以及投资强度、投产时间、产出效率、节能环保、亩均税收等相关内容纳入建设用地使用权出让文件和项目履约监管协议。土地使用人与各区(市)自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同时,须同时与属地各区(市)政府或功能区管委签订项目履约监管协议。

本通知适用于市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区 。其他各区(市)、功能区可参照执行。

本通知自2020年6月10日起试行,有效期至2021年6月9日,由市自然资源和规划局负责解释。此前已发布的与新型产业规划用地管理有关的文件与本通知不一致的,以本通知为准。