恒大“降负债”抛售223个商业物业 接盘者抄底存变数

7月7日消息，恒大拟出售全国111个城市共223个写字楼、酒店、购物中心、商铺等商业资产，其中不乏一二线城市项目。对此，恒大内部人士向《财经》新媒体记者确认了这一出售计划，主要原因是通过盘活存量资产进一步降低负债，聚焦房地产、汽车等核心业务。目前，出售形式以区域散售为主，而非整体打包出售，目前正在和一些意向企业接触。

事实上，在房地产行业下行压力加大叠加今年的疫情影响下，房企销售回款困难，且普遍面临着高负债率的压力。由于商业地产项目存在回报周期长、回报率低的特点，房企可通过抛售这些资产快速回笼资金，并降低负债水平。不过，目前商业地产销售和租赁行情均较为惨淡，而接盘者更希望借此抄底，因此卖方可能需要调整价格才能加速出售进程。

降负债“砍掉”商业重资产

此前，不少房企布局多元化的第一步都是商业地产，然而时隔数年，商业地产却成为房企的“弃子”。

《财经》新媒体记者注意到，本次出售的223处商业物业，被恒大称之为“非核心业务资产“。根据出售清单粗略统计，恒大待售的购物中心、写字楼、酒店分别为29个、30个、37个，大部分位于北京、上海、武汉等一线城市和省会城市，另有分布全国的约100个住宅及公寓的配套商铺，以及数个会议中心、医院业态。

值得关注的是，海花岛、启东海上威尼斯是恒大投资千亿、百亿级别的文旅项目，而其配套酒店和会议中心均出现在了此次待售清单上。同时，恒大进军大健康领域重点培育的医疗项目，三亚国际医院和博鳌国际医院也被列为了出售项目。

不仅如此，早年恒大斥巨资从中渝置地、新世界集团、华人置业等企业手中收购而来资产中，包括重庆恒大中渝广场写字楼、成都西锦城商铺和华置广场写字楼、酒店，以及海口恒大美丽沙、成都恒大天府半岛的购物中心都在此次出售名单中。

据恒大内部人士向记者介绍，此次公司出售商业资产主要目的是为降负债。除了清新房库存可降负债外，盘活购物中心等存量资产也可进一步降负债，补充现金流。目前，出售的商业物业属于各区域公司旗下资产，由于项目状态不一、产权繁简成不同，所以主要以散售为主，而非打包出售。

事实上，恒大董事会主席许家印在今年业绩说明会上曾提及，恒大从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，每年有息负债下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下。财报显示，截至2019年末，公司资产负债率为77.9%，若降负债目标达成，2020年恒大有望将资产负债率降至40%的行业中低水平。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，恒大的投资物业项目规模较大，且投资物业项目占据较高的资产价值，而创造的收入却仅占总收入的较低比例。同时，这些非核心业务资产涉及的领域较广，而恒大缺乏专业的商管团队来打造，运营压力较大。因此，通过抛售商业地产，可以缓解企业现金流压力，达到降负债的目的。

除降负债外，从公司年报来看，恒大旗下投资物业总价值1626亿元，占总资产的7.4%，不过其租金收入占总收入比例极低，且租金增长速度较为缓慢。2019年，公司物业投资营收为13.6亿元，仅占总营收的0.28%。同时，2019年投资物业营收同比增长15.4%，均低于近三年45%%、25%、168%的增速水平。

一家商业地产运营公司中层管理者表示，房企在多元化试水阶段愿意投入资金进入商业地产，配合住宅项目建商业配套或拿购物中心的土地，目的在于寻求除住宅外的新增长点。但仅靠赚取商业租金，一般企业需要10年以上才能回本。现如今，恒大更聚焦于房地产、新能源汽车以及旅游和健康等回报周期短或回报率高的业务。

接盘者抄底存变数

在市场中抛售商业资产的不只恒大一家。融创中国控股公司董事会主席孙宏斌在今年3月业绩说明会上提及，鉴于目前市场上流动性充裕，公司今年将卖掉部分酒店、商业、乐园等持有型物业。另外，今年万科已将深圳2个黄金地段商业物业及2个办公物业摆上“货架”，在深圳联合产权交易所进行出售。

不可忽视的是，去年SOHO中国拟以80亿美元总价，打包出售旗下商业地产项目，网传黑石大概率接盘，但至今没有下文。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平向《财经》新媒体记者介绍称，现在很多企业计划出售旗下商业地产物业，未来可能还会有一些企业加入。一方面，由于商业地产投资回报周期长，疫情影响下相关企业资金链紧张。另一方面，从投资角度来看，现在一二线城市的住宅项目被看作可保值的资产，房企正在调拨资金加大房地产的投入。

对比全国住宅市场逐渐回暖，一组数据可更直观感受到商业地产行情的惨淡。中指研究院报告显示，2020年前5月，商业地产新房销售面积、新开工面积同比下降了两位数。同时，租赁市场中的租金水平也有所下滑，2020年上半年，百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38%，短期市场供求承压。

与此同时，房企商业运营收入排名门槛在降低。克而瑞数据显示，2019年上半年，国内房企商业运营收入TOP10入榜门槛为20.3亿元，2020年上半年降为19.4亿元。同时，2019年上半年，国内房企TOP20入榜门槛为12.3亿元，2020年上半年降至10.7亿元。

如此的市场环境，无疑增加了商业地产物业的出售难度。“目前，市场中抛售商业项目的企业比较多，买家也有，但都抱着抄底的心态。买家开出的条件多是区位要好，不要新写字楼，而要找城市更新项目，尤其是经过改造能够立刻提高租金收益的项目。”王永平说道。

根据恒大内部人士介绍，目前公司并未向市场公开资产出售的价格，待交易的项目主要由公司内部员工推广，来物色合适买家，若成交，会给予员工一定比例的佣金。这两天，公司已经接洽了一些买家，基于集团层面未下达资产出售的时间节点，因此销售进场还是要看市场行情和买家情况来决定。

在王永平看来，目前很多商业地产项目在寻找买家，但存在一些卖方企业的报价按投资总额来估值情况，因此出售很有难度。如果卖方根据市场走势重新定价，或许可以在较短时间内寻找到合适买家，不过这也取决于房企对于资金的需求程度。未来，如果由于一些房企无法偿债，进入不良资产拍卖环节，或将扭转此前房地产商定价的格局，进入到资本市场定价的新阶段。

“在房地产行业下行压力加大叠加今年的疫情影响下，房企销售回款困难，且普遍面临着高负债率的压力。”陈霄认为，在这样的背景下，重资产的商业地产项目存在着回报周期长、回报率低的特点，对于房企当下的处境而言不利于长期持有。