周末商业地产快讯: 土地开发专题 《上》(知识+精品项目)

　　土地开发基础步骤（上）“近几年来，中国的房地产市场开始放平, 加上人民币贬值和中国股市危机, 造成中国资金大量外流, 其中绝大部分来到了美国。据统计, 2014年美国25%以上的海外投资来自中国。

　　房东免责商业地产 (NNN)目前是低风险投资者的首选, 租金净回报一般在6%-7%之间。当然，土地开发也是一种选择, 高风险也相应有高回报。 在做任何土地开发之前, 投资者必须了解中美商业文化的差异。在美国, 政府对土地开发有非常详细的规定, 来保护投资者本人及其第三方合作人。无论是设计, 工程, 融资, 营销, 法律，还是政府许可, 每一个环节都要交由专业人士来处理, 而这些专业人士将组成一个团队，一起完成项目开发。 接下来，我们将介绍美国土地开发最基本的步骤。无论您是打算与第三方融资，还是独立做开发，这些信息都对您非常有用。由于内容较多，我们将会分成几期来介绍：

　　设计前阶段银行贷款- 如果海外投资者打算申请银行贷款购买土地, 难度相当大。因为土地风险非常高, 所以在银行无法确定土地开发的可能性时，都不愿贷款。

　　- 在投资者用现金购买土地后, 会有较多的建筑贷款选择。一般银行会要求投资者首付50%, 利息一般在4%-6%之间。- 根据项目的大小, 地点和投资者的信用度, 首付可能会增加或减少, 银行也可能要求海外投资者和本地有开发经验的开发商一起合作开发项目。可行性报告- 研究政府的土地规划来确定该地产的开发潜力和规划要求。- 研究该土地的授权,和政府许可历史。- 根据以上调研结果, 拟出一个基本的设计方案。- 根据已有的数据, 计算预期成本和利润。- 询问许可流程, 查看当地政府是否对该地产有特殊要求。根据项目方案和规模, 这个过程可能会涉及到市政府, 省政府甚至国家政府部门。- 可行性报告主要包括以下几方面： 地形测量- 土地测量师会对该地产的面积, 地形, 树木, 水流, 公共设施所在地等方面进行勘探。- 了解和记录土地当前有无特殊状况, 如湿地, 暗流等。- 对地形测量图盖章, 待日后申报政府。

　　岩土测试- 岩土工程师会对土质和坡度进行测量。如果坡度超过40%, 则表示该地属于陡坡，在设计和审批过程中需要特殊考虑。其他测试包括泥石流, 土地液化和泛洪测试等。- 给结构工程师在地基设计和护土方面提供专业和有效的建议。- 对土质报告盖章, 待日后申报政府。- 研究并查看该地产有无在日后会增加开发费用的特殊状况, 如斜坡, 湿地等。这些问题都可能需要工程师来进行进一步勘探。- 做市场调研, 并寻找可参照的地产项目。

　　地形测量- 土地测量师会对该地产的面积, 地形, 树木, 水流, 公共设施所在地等方面进行勘探。- 了解和记录土地当前有无特殊状况, 如湿地, 暗流等。- 对地形测量图盖章, 待日后申报政府。

　　土木工程

　　- 土木工程师对该地产和周边环境进行勘探- 工程师对管道, 排污, 基础设施连接和其他非建筑有关项目进行设计- 对土木工程设计方案盖章, 待日后申报政府

　　自然生态- 如果在地产商发现有湿地, 溪流, 暗流, 特殊树种和野生动物的话, 投资者需请生物学家和环境学家对该地进行进一步勘探

　　- 如果以上情况发生, 州政府和国家政府会关注该开发项目, 会进行更多勘探和测试（未完，下期继续）精品项目一： 西雅图北郊Lynnwood｜商住混合开发用地

　　具体信息

　　亮点一：绝佳地理位置地产位于Pacific Fwy高速公路与156th St交叉路口，可见度高。距离Paine Field Airport 机场5公里，距离The Boeing Company波音公司5.2公里。

　　亮点二：商业林立地产周边商业密集，有Taco Bell快餐，McDonald's快餐，Ivar's Seafood Bar餐厅，Tasters Wok餐厅，Ted's Sports Center运动品商店，Safeway超级市场等物业。

　　亮点三：人口密集地产周边1英里内2.2万人, 家庭平均年收入7.6万美元。周边3英里内11.4万人, 家庭平均年收入8.2万美元。周边5英里内28万人，家庭平均年收入8.4万美元。精品项目二： 西雅图伦顿｜开发用地, 可建31户

　　具体信息

　　亮点一：商业繁华地产周边商业繁华，有Jack's快餐，Circle便利店，Pho Vy Vietnamese Restaurant餐厅，Viet-Wah Asian Food Market超市，Grocery Outlet超市，Little Peking中餐等。 亮点二：地理位置地产位于Sunset Blvd以及NE 12th Street的交叉路口处，可见度高，每日车流量2.2万。

　　亮点三：临近学校该地产已获批准，可建为一个31户的公寓。且地产周边临近多个学校，包括McKnight Middle School中学，Oliver M Hazen High School高中以及Renton Technical College大学。 如对项目感兴趣或有任何疑问，请联系梅总监

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