上海商业地产市场整体回暖 二季度TMT及金融业领衔恢复需求

原标题：上海商业地产市场整体回暖 二季度TMT及金融业领衔恢复需求

　　高力国际认为，得益于中央及地方政府推出的一系列稳定经济政策，上海截至5月份多项主要经济数据反弹趋势明显，外商投资、零售消费和服务业营业收入等主要经济指标继续回暖。根据牛津经济研究院预测，2021年中国GDP增速预计将有望达到8.3%，领衔全球经济反弹。上海商业地产市场亦受宏观经济复苏的积极影响，需求正逐步恢复。

　　写字楼供应量将维持高位

　　上海写字楼市场已从疫情影响中逐步恢复。

　　7月15日，房地产服务及投资管理公司高力国际就上海第二季度写字楼、产业园区和零售物业等商业地产市场发展情况进行回顾及做出预测。

　　根据其当日发布的研报，今年第二季度，上海写字楼市场整体空置率19.1%，环比保持稳定；平均租金环比下降4.6%至人民币7。 94元每平方米每天，预计年内租金或将继续下滑。受全球疫情影响，租户企业决策愈加保守，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。需求方面，TMT及金融业仍引领需求增长。

　　办伴高级副总裁、联合创始人倪勇坦言，在疫情最为严重的2月份，一些客户开始考虑更加灵活的办公方式，多种因素之下，办伴的入驻客户确实出现有坏账或是退租的情况，主要集中在10人工位以下的办公空间(即小微企业)。不过，3-5月份，办伴对外的招商招租情况逐步恢复正常。

　　高力国际方面表示，供应方面，预计2020年上海办公楼新增供应或将达200万平方米，部分原计划今年入市的新项目已推迟至2021年。目前，新增供应项目普遍提供更优惠及灵活的租赁条款，业主间出现较为激烈的租金竞争。这其中，前滩子市场表现亮眼，本季度内已获得多个大面积租约，预计该子市场在2020年下半年将继续呈现较好的净吸纳量。

　　“疫情企稳后更多租户着手规划未来办公解决方案，租户办公需求流动性的增加将伴随写字楼项目之间更激烈的租户争夺。”高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群向《华夏时报》记者表示，由于办公楼市场今明年供应量将维持高位，租金将有进一步下行压力，对租户签订新租约形成利好，预计未来租户搬迁将明显增多，建议租户应于今年考虑搬迁或扩张，并锁定较长的租赁期。

　　净吸纳量环比增长9%，产业园区需求稳健回弹

　　与写字楼市场一样，上海产业园区市场也在第二季度迎来稳健复苏。根据高力国际的研报，部分租户重启扩租计划并积极签订新租约，连同政府出台的各项经济扶持政策已见成效，推动上海产业园区市场的净吸纳量回升，环比增长9%。其中，软件服务、医疗健康和科技金融三个行业成为支撑市场反弹的中坚力量，共占据净吸纳量总量的65%。

　　“漕河泾园区的空置率一直远低于平均水平。”漕河泾招商中心总经理助理蔡建透露，即使是在疫情期间，漕河泾新兴技术开发区(以下简称“漕河泾园区”)也没有出现大规模退租。他说：“一般来说，退租情况分为正常到期退租和非正常的提前退租。上半年，园区的非正常提前退租还是在可控的范围之内。而一个主要的原因是，园区全面贯彻、推行了租金减免政策。”

　　据高力国际方面透露的数据，随着疫情后各项经济活动重启，产业园区的新增供应也在近期陆续入市，将全市产业园区市场整体空置率推升0.7个百分点至23.4%；租金方面，伴随需求复苏亦略有回暖，其中，张江、漕河泾等核心子市场的租金表现优于成熟中子市场。

　　基于此，高力国际指出，市场需求预计将在2020年下半年继续回弹，来自软件与互联网、医疗健康和新基建相关领域的需求将保持强劲，产业园区净吸纳量将有望迎来约20%的半年环比增长。而2020-2024年间，上海产业园区市场空置率应将在2021年达至顶峰后逐步回落；预计2020年下半年全市平均租金将持平或微幅上涨，并在2021年重新进入上升通道；2021-2024年期间租金年均增速约为1%。

　　“整个漕河泾园区，(目前)也是有一些坚挺的外资扩租和新需求。”蔡建表示，自己对于接下来的市场情况持积极态度。

　　据蔡建表示，漕河泾未来5年新增供应150万方，而如何招揽客户，也是在“审慎思考”的问题。蔡建说：“先关注我们的存量，存量中扩租的客户撑起了很多的业务量；第二步以增量带动存量。”

　　蔡建同时透露，漕河泾园区的去化率一直比较稳定，今年还配上了很多优惠策略，对客户的免租期、装修补贴等都加大了力度，同时基于漕河泾优惠的激励政策推行“全员招商”工作。事实上，从修炼内功的角度来看，园区相较于开发商也比较重视综合服务，园区和客户的租赁关系往往会上升到合作伙伴的关系。

　　此外，据高力国际研报，第二季度上海零售消费市场快速反弹，多种形式的消费刺激政策也均取得显著效果。而消费回暖促使第二季度上海零售物业市场需求下滑大幅收窄，预计未来部分商业项目的推迟入市将给2020年下半年到2021年的零售物业市场带来去化压力。而此次疫情也使消费习惯加速变革，线上线下零售渠道的融合进程进一步加快。针对未来发展方向，高力国际建议业主方应不断尝试线上平台运营，通过多种渠道获取流量。同时提升危机管理水平，以应对潜在的风险。

　　与此同时，三季度全球经济将有所复苏，全球贸易及物流的快速反弹将大幅提升物流需求。高力国际预计三方物流、电商和制造业将成为下半年新增需求主力。市场空置率将小幅上升，租金平稳增长。