来源：2020-04-22 | 人围观
随着国内疫情也逐渐被控制，各行业正有序恢复生产工作，商业地产行业的变革也被推进快车道。中指研究院从商业地产市场表现以及典型房企动态进行解析，分析2020年3月在疫情影响下的商业地产行业环境。
市场表现
商业地产新房市场，1-2月，全国投资、新开工、销售同比均下降。
从供应端来看，全国商业地产开发投资额、新开工面积同比均下降。2020年1-2月，全国商业地产开发投资额为1529亿元，同比下降22.9%，降幅较上年同期扩大17.5个百分点；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为15.1%，较上年同期收窄1.3个百分点。2020年1-2月，全国商业地产新开工面积为1179万平方米，同比下降52.8%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.4%，较上年同期收窄1.9个百分点。
从需求端来看，全国商业地产销售面积同比降幅较上年同期大幅扩大。2020年1-2月，全国商业地产销售面积为619万平方米，同比下降46.6%，降幅较上年同期扩大32.4个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为7.3%，较上年同期收窄0.9个百分点。
商业营业用房方面，开工销售比下调，市场供过于求态势有所缓和。2020年1-2月，全国商业营业用房新开工面积为875万平方米，销售面积为453万平方米，开工销售比由上年同期的2.12下调至1.93。具体来看，商业营业用房供需两端均同比有所下降，但由于供应端下降更快，市场供过于求态势有所缓和。
办公楼方面，开工销售比下调，市场供过于求态势有所缓和。2020年1-2月，全国办公楼新开工面积304万平方米，销售面积166万平方米，开工销售比由上年同期的2.25下调至1.83。具体来看，办公楼供需两端均同比有所下降，但由于供应端下降更快，市场供过于求态势有所缓和。
商业地产土地市场方面，1-2月全国300城商办用地供需两端呈相反趋势，城市间分化依然较大。全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨；平均溢价率同比下降。从供应端来看，2020年1-2月，一线城市商办用地供应量同比大幅上升，增幅超150%；二线城市商办用地供应量同比较为平稳、三四线城市下降。从成交端来看，2020年1-2月，二城市商办用地成交量同比有所下降，一线城市及三四线城市商办用地成交量同比上升，其中一线城市同比增幅超150%。从推出成交比来看，2020年1-2月，一线、二线城市商办用地推出成交比上升，三四线城市有所下降；其中，二线城市商办用地推出成交比最高，一线城市其次，三四线城市最低。从溢价率来看，2020年1-2月，一线城市商办用地溢价率较上年同期下降；二线、三四线城市则较上年同期上升，其中三四线城市仍然保持较快上升速度。整体来看，2020年1-2月，全国商办用地市场供应面积同比下降，成交面积同比上升；市场供大于求的态势有所缓和。从各线城市市场情况来看，一线城市市场降温显著，二线、三四线城市有所升温，其中三四线城市热度仍然领先。
房企动态及简析
佳兆业商业轻资产扩张：进驻郑州，布局华中
3月10日，据佳兆业商业官网信息，佳兆业商业集团成功获取郑州京莎广场项目。此为佳兆业商业农历新年后的首发轻资产项目，集团业务成功进驻郑州。
佳兆业商业近期在华中区域市场布局不断，2020年1月12日佳兆业商业集团轻资产业务签约湖南郴州福莱森商业广场项目。而此次郑州项目的成功获取，进一步深化了集团在华中区域市场的战略布局，为实现2020快速规模化发展迈出了重要一步。
中指点评：此次郑州项目的成功获取，是佳兆业商业“纷享美好生活”理念的又一次全新落地，也是佳兆业商业集团轻资产业务和佳纷系品牌相互融合、互相促进的又一重大进展。积极开拓轻资产运营业务，已经成为国内主流商业地产企业的共识。依托于品牌、管理与资产证券化，轻资产运营不仅能带来高毛利率和稳定现金流，而且正成为商业地产企业规模扩张的重要途径。
黑石集团拟私有化SOHO中国
3月9日，据外媒消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判。3月11日，SOHO中国针对私有化传闻发布公告：公司正在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性（潜在交易），其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。近几年SOHO中国陆续抛售资产，但不同于以往部分资产的抛售，此次SOHO中国可能拟以公司名义进行私有化。
中指点评：SOHO中国此次与海外金融投资者洽谈合作事宜，表明写字楼运营企业对于经济周期较为敏感，同时也与SOHO中国不断下滑的业绩相关。而另一方面，从近年来外资加码中国商业地产市场来看，外资对于中国一线及核心二线城市的商业地产依然坚定看好。虽然疫情期间写字楼市场价格有所波动，但多数外资依然长期看好中国核心区域的优质商业地产资产。
中海地产商业版图在大湾区扩展
3月19日，中海地产通过收并购，成功完成佛山南海怡丰城的收购交易，再次扩展其在大湾区的商业版图。佛山南海怡丰城为新加坡丰树集团开发的佛山南海商业城（4.56 -0.65%，诊股）中的商业部分，其建筑面积超过12万平方米（地下负一至地上四层），开业六年出租率常年维持90%以上，是区域内集购物、餐饮和娱乐为一体的优质社区购物中心。未来南海怡丰城拟更名南海环宇城。
中海地产作为本次交易的收购方，商业版图中已经囊括了写字楼、购物中心、星级酒店，并且构建了在北京、上海、深圳等一线城市以及珠海、佛山、济南等二线城市的全面布局。
中指点评：大湾区一体化及相关政策措施的颁布，揭开了粤港澳大湾区房地产发展的新篇章。未来，粤港澳大湾区将在政策与区位优势的基础上，持续发挥经济与人口集聚、产业与消费升级的比较优势，形成富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群。这将给大湾区零售物业市场带来广阔的市场空间和升级潜力，而重点布局大湾区的商业地产企业也将受益。
万达与商户共克时艰，全面恢复营业
截至3月30日，包括楚河汉街在内的武汉市4座万达广场正式复工。至此，全国30省市区、201个城市的324座万达广场以及丹寨万达小镇已全部恢复营业。
在疫情期间万达集团反应迅速，切实为商户考虑，实行了一系列优惠措施。据万达集团官网信息，和去年同期水平相比，截止3月22日万达广场平均客流已经恢复到83%。万达向旗下租户减免租金、与商户共克时艰已初见成效。万达集团对万达广场各项指标短期内恢复到“疫前”水平充满信心，对中国实体消费前景充满信心。
中指点评：3月以来，企业复工复产步伐正在加快，百货店、购物中心等大型商场陆续恢复营业，消费需求加速释放。据国家统计局数据，截至3月25日，全国采购经理调查企业中，大中型企业复工率为96.6%，较2月调查结果上升17.7个百分点。后期随着疫情因素逐渐消除，抑制性消费逐步释放以及市场供给结构持续优化，消费市场仍将保持平稳增长。